Présentation de la promesse d’achat à une date fixe : Danger ou stratégie?

15/09/2025

Présentation de la promesse d’achat à une date fixe : Danger ou stratégie?

Par David Tardif, Équipe Tardif et Associés

Une pratique populaire... mais risquée ?

Tu magasines une propriété, tu tombes sur la maison parfaite, et là, une mention attire ton attention :
« Aucune offre ne sera acceptée avant mardi, 18h. »

C’est devenu une habitude chez plusieurs courtiers inscripteurs de fixer une date limite pour recevoir les promesses d’achat. Cette stratégie vise à créer un effet d’urgence… mais elle peut parfois se retourner contre les vendeurs comme les acheteurs.

Alors, est-ce une excellente stratégie de mise en marché, ou un frein au bon déroulement d’une transaction?

Une incohérence réglementaire préoccupante

Selon l’OACIQ, les courtiers doivent transmettre toute offre dès qu’elle est reçue, sans délai.
Mais en pratique, plusieurs courtiers exigent que les offres soient envoyées à une date fixe, ce qui va à l’encontre de cette directive.

On appelle ça une “dichotomie réglementaire”... ou un beau casse-tête pour tout le monde.

Comparons les deux approches

Approche 1 : Fixer une date et une heure précise pour les offres

Objectif : Créer un effet de rareté et générer des offres multiples.

Avantages :

• Effet de levier : Dans un marché très chaud, une date limite peut générer une surenchère.

• Préparation stratégique : Le vendeur et son courtier ont plus de temps pour évaluer les offres.

• Perception d’exclusivité : Peut augmenter l’intérêt autour de la propriété.

Inconvénients :

• Risque de refroidissement : Les acheteurs motivés sont parfois découragés d’attendre.

• Incertitude : Si aucune offre n’est reçue à la date prévue, l’effet est l’inverse.

• Moins de flexibilité : La stratégie rigide peut coûter une offre excellente... trop tôt.

• Possibles conflits d’intérêt : Le courtier peut influencer la perception du marché.

Selon une étude de RE/MAX Canada (2022), 47 % des acheteurs ont affirmé avoir retiré leur intérêt envers une propriété parce qu’ils ne pouvaient pas soumettre une offre immédiatement.

Approche 2 : Réception des offres en continu, dès la mise en marché

Objectif : Maximiser la vitesse de transaction et capter les acheteurs les plus motivés.

Avantages :

• Rapidité : Les offres sont analysées en temps réel. Moins de perte de momentum.

• Motivation des premiers acheteurs : Les premiers à visiter sont souvent les plus sérieux.

• Transparence : Moins de manipulation perçue, plus de fluidité.

• Réduction des offres conditionnelles : Les acheteurs qui agissent vite sont souvent déjà prêts.

Inconvénients :

• Moins d’offres simultanées : Moins de chances de créer une guerre de prix.

• Moins de temps pour évaluer : Peut être stressant pour le vendeur qui doit décider vite.

• Perte de contrôle pour le courtier : Difficile de « bâtir un momentum ».

Selon une étude de Zillow (2023), les propriétés qui reçoivent une offre dans les 48 premières heures de mise en ligne se vendent 8,7 % plus près du prix demandé, comparativement à celles qui attendent plus longtemps.

Et si on repensait notre rôle de courtier?

Soyons honnêtes. Plusieurs courtiers – moi inclus, autrefois – ont utilisé la date limite comme un outil de stratégie.

Mais après plusieurs cas réels, je me suis rendu compte que ce n’est pas toujours dans le meilleur intérêt des clients.
Et surtout : le vendeur ne comprend pas toujours pourquoi il doit attendre.

On freine la transaction.
On laisse filer une offre au-dessus du prix.
Et on génère parfois plus de confusion que de compétition.

Une histoire vraie… qui fait réfléchir

Un couple de mes clients tombe en amour avec une maison mise en ligne un jeudi.
Ils veulent immédiatement offrir au-dessus du prix.

Mais le courtier inscrit a écrit : « Aucune offre avant mardi. »

Résultat :

• Ils attendent...

• Revisitent la maison le dimanche (c’est bondé de monde)…

• Mardi, aucune autre offre ne tombe.

• Ils doutent.

• On passe d’une offre au-dessus du prix… à une offre 50 000 $ en dessous… qui est acceptée.

Vous jugez si c’était la meilleure stratégie pour le vendeur.

La solution : Trustbid.ca

Et si on vous disait qu’il existe une plateforme qui règle TOUS ces enjeux?

Trustbid.ca, c’est :

• Un système sécurisé propulsé par la blockchain

• Des offres déposées en temps réel, visibles instantanément

• Un dépôt automatisé et équitable pour tous les acheteurs

• Zéro influence du courtier inscripteur sur l’ordre de réception

• Une technologie 100 % gratuite pour les courtiers et les clients

Imagine un monde où la transparence est la norme, et non l’exception.

Ce que tu peux faire maintenant

• Si tu es acheteur : exige plus de transparence.

• Si tu es vendeur : pose les bonnes questions à ton courtier.

• Si tu es courtier : il est temps d’évoluer avec les outils d’aujourd’hui.

Visite Trustbid.ca
Contacte l’OACIQ pour exiger une standardisation des pratiques.
Et partage cet article si toi aussi, tu veux faire avancer notre industrie.

On est avec toi jusqu’au bout

Moi, c’est David de l’Équipe Tardif et Associés, et je crois fermement qu’il est temps de réinventer l’immobilier au Québec.

Tu as vécu une situation semblable ? Je veux t'entendre.