Acheter une propriété d’un vendeur non-résident : les vérifications fiscales essentielles

Lorsqu’une personne achète une propriété au Québec, elle s’attend généralement à ce que les obligations fiscales du vendeur demeurent la responsabilité de ce dernier. La situation peut toutefois devenir plus complexe lorsque le vendeur est — ou pourrait être — non-résident fiscal du Canada.

Dans notre nouvel épisode, Maxime Tardif revient sur une transaction récente durant laquelle il a demandé au notaire de confirmer la résidence fiscale des vendeurs avant la libération des fonds. Cette précaution n’est pas qu’une formalité : sans les vérifications et les certificats appropriés, l’acheteur peut, dans certaines circonstances, devenir responsable d’un montant qui aurait dû être remis à l’Agence du revenu du Canada.

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Pourquoi la résidence fiscale du vendeur est-elle importante?

L’article 116 de la Loi de l’impôt sur le revenu établit une procédure lorsqu’une personne non résidente vend certains biens canadiens imposables, notamment un immeuble situé au Canada.

Le pays où se trouve le vendeur au moment de la signature ne permet pas, à lui seul, de déterminer sa résidence fiscale. La question doit être vérifiée sérieusement à partir de sa situation réelle et des documents appropriés.

L’Agence du revenu du Canada rappelle que l’acheteur doit savoir si le vendeur est résident ou non-résident. En pratique, le notaire ou l’avocat chargé de la transaction effectue généralement ces vérifications.

Le certificat fédéral de conformité

Le vendeur non-résident peut aviser l’ARC d’une disposition projetée ou réalisée à l’aide du formulaire T2062. Lorsque les renseignements, le paiement ou la garantie exigés sont acceptés, l’ARC peut délivrer un certificat de conformité : le T2064 pour une disposition projetée ou le T2068 pour une disposition réalisée.

Une copie du certificat est remise au vendeur et à l’acheteur. Ce document protège l’acheteur relativement à l’avis visé par le certificat et précise la limite applicable.

Pourquoi une retenue peut-elle être nécessaire?

Si aucun certificat valide n’est obtenu et que le bien n’est pas exclu du régime, l’acheteur peut être tenu de remettre à l’ARC un montant au nom du vendeur. Il a alors le droit de retenir cette somme sur le prix de vente.

Pour plusieurs immobilisations, la responsabilité fédérale de l’acheteur peut atteindre 25 % du coût du bien, ou 25 % de la partie excédant la limite indiquée au certificat. Certaines catégories de biens, notamment certains biens amortissables ou détenus dans le cadre d’une activité commerciale, peuvent être assujetties à un taux de 50 %.

Ces sommes sont des paiements provisoires portés au compte du vendeur. Elles ne représentent donc pas nécessairement son impôt final sur le gain réalisé.

Les démarches propres au Québec

Revenu Québec prévoit aussi une procédure pour l’aliénation d’un bien québécois imposable par une personne qui ne réside pas au Canada.

Le vendeur doit généralement transmettre l’avis TP-1097. Si les conditions sont remplies, Revenu Québec délivre le certificat TPF-1098 au vendeur et à l’acquéreur. Selon Revenu Québec, ce certificat libère l’acquéreur de la responsabilité liée à l’impôt découlant de la transaction visée.

Les obligations fédérales et québécoises doivent être analysées séparément; obtenir un document auprès d’une administration ne remplace pas automatiquement les démarches requises auprès de l’autre.

Les réflexes à adopter comme acheteur

1. signaler au courtier et au notaire tout élément soulevant un doute raisonnable sur la résidence fiscale du vendeur;
2. demander une confirmation écrite ou une déclaration formelle de résidence fiscale;
3. vérifier si les avis et certificats fédéraux et québécois sont requis;
4. laisser le notaire déterminer et conserver toute retenue nécessaire dans son compte en fidéicommis;
5. ne pas accepter que la totalité du produit de la vente soit libérée tant que les vérifications essentielles ne sont pas complétées.

Une absence temporaire du Canada ne signifie pas automatiquement qu’une personne est non-résidente. À l’inverse, une adresse ou une propriété conservée au pays ne règle pas nécessairement la question. C’est pourquoi il faut éviter les suppositions et confier l’analyse aux professionnels responsables du dossier.

Une protection qui commence avant la signature

Cette vérification devrait commencer dès qu’un doute apparaît, et non à la dernière minute chez le notaire. Le courtier peut soulever la question et transmettre l’information, mais les conséquences fiscales et les retenues doivent être confirmées par le notaire et, lorsque nécessaire, par un fiscaliste.

Pour approfondir le sujet, consultez la procédure officielle de l’ARC concernant l’article 116 et les obligations fiscales des non-résidents expliquées par Revenu Québec.

Cet article fournit de l’information générale et ne constitue pas un avis fiscal ou juridique. Consultez le notaire et les professionnels appropriés pour votre transaction.