Avis de non-conformité à Montréal : quoi vérifier avant une transaction

Une propriété peut sembler parfaitement fonctionnelle tout en cachant un écart entre son utilisation actuelle, les permis délivrés et les règles municipales. Une chambre aménagée après les travaux, un abri d’auto fermé ou un nombre de logements différent de celui autorisé peut alors devenir un enjeu de transaction.

Le bon réflexe n’est pas de promettre que tout est conforme. Il consiste à chercher les documents, à clarifier les zones d’ombre et à transmettre l’information pertinente avant que les parties s’engagent.

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Pourquoi un avis de non-conformité peut changer la transaction

Une irrégularité peut entraîner des travaux, limiter un usage ou soulever des questions auprès du prêteur et de l’assureur. Son effet dépend toutefois de sa nature, du règlement applicable, de l’historique des permis et des décisions de l’arrondissement.

Un cas rapporté récemment sur l’avenue Bourbonnière illustre l’ampleur possible du problème. Selon le Journal de Montréal, les propriétaires avaient acheté un immeuble de 16 logements alors que la limite applicable était de 8. Ils disent ne l’avoir appris qu’après l’achat, lorsqu’un constat d’infraction leur a été transmis. Le dossier ne permet pas de conclure que toutes les irrégularités municipales auront les mêmes conséquences; il rappelle plutôt l’importance d’obtenir une réponse documentée avant la transaction.

Les paroles du vendeur sont un point de départ, pas le dossier complet

Le formulaire Déclarations du vendeur aide à faire ressortir les facteurs qui peuvent affecter la propriété. L’OACIQ rappelle que le vendeur doit répondre au meilleur de sa connaissance, fournir les documents disponibles et divulguer les facteurs dont il a été informé, y compris ceux provenant de propriétaires précédents.

Parmi les pièces utiles :

permis et plans approuvés;
avis ou constats municipaux;
rapports d’inspection ou d’expertise;
factures et documents démontrant les correctifs;
baux, certificats et autorisations liés à l’usage de l’immeuble;
échanges écrits avec l’arrondissement.

Dire qu’un problème est « réglé » n’offre pas la même protection qu’un document qui explique ce qui a été accepté, corrigé ou fermé par l’autorité compétente.

En cas de doute, demandez une réponse écrite

À Montréal, les règles et les procédures varient selon l’arrondissement. Une grille de zonage peut confirmer les usages permis dans une zone, mais elle ne raconte pas nécessairement tout l’historique du bâtiment.

Selon la propriété et la question en cause, il peut être utile de vérifier :

le nombre de logements reconnu;
l’usage autorisé et, s’il y a lieu, le permis d’occupation;
les permis délivrés pour les transformations importantes;
la présence d’avis ou de constats non réglés;
la preuve écrite des correctifs déjà effectués;
la concordance entre les lieux, les baux, les plans et les renseignements municipaux.

Une demande d’accès aux documents ou un avis écrit de l’arrondissement peut devenir nécessaire lorsqu’une simple vérification en ligne ne répond pas à la question.

Divulguer ne veut pas dire condamner la vente

Une chambre qui ne respecte pas toutes les exigences actuelles ou un ancien travail sans permis ne fait pas automatiquement disparaître la possibilité de vendre. L’enjeu est plutôt de décrire correctement la situation, de remettre les documents disponibles et de laisser l’acheteur évaluer le risque avec les bons professionnels.

Pour le courtier, l’OACIQ exige que l’information fournie soit vérifiée et que les facteurs défavorables connus soient communiqués aux parties. Pour le vendeur, une divulgation claire réduit le risque qu’un acheteur découvre le problème après la vente et prétende avoir été induit en erreur.

Une vérification en six étapes

Avant la mise en marché :

inventorier les travaux, usages et changements apportés à la propriété;
rassembler les permis, plans, factures, rapports et avis;
comparer les documents avec la configuration actuelle des lieux;
obtenir une réponse municipale écrite lorsque l’information demeure ambiguë;
faire intervenir un professionnel qualifié si une régularisation ou une expertise est requise;
mettre à jour les déclarations et rendre les pièces pertinentes disponibles aux acheteurs.

Une bonne transaction n’exige pas une propriété sans histoire. Elle exige que son histoire soit suffisamment documentée pour permettre une décision éclairée.

Vous préparez la vente ou l’achat d’une propriété et un permis, un usage ou un avis municipal soulève des questions? L’Équipe Tardif peut vous aider à structurer les vérifications et à identifier les bons intervenants avant de vous engager.

Sources

Information vérifiée le 14 septembre 2026. Les règles municipales et les exigences d’un prêteur ou d’un assureur dépendent du dossier. Validez toujours l’adresse et la situation avec les autorités et professionnels concernés.