5 conseils aux acheteurs de propriétés en 2024
06/05/2024
Nous avons posé 5 questions à David Tardif pour obtenir ses précieux conseils pour l'achat d'une propriété... ou non, au Québec.
1. En tant qu'acheteur, comment bien me préparer à l'inspection en bâtiment de ma future propriété ?
L'inspection en bâtiment, c'est une grosse étape pour les acheteurs et c'est là que parfois, s'ils sont mal préparés, ils vont laisser filer une belle opportunité en se laissant décourager par un rapport d'inspection qui n'est pas favorable.
La question à se poser : est-ce qu'il existe un rapport "favorable" ?
Ben, pas vraiment.
Un rapport est là pour leur donner une analyse assez complète de la propriété qu'ils convoitent, et évidemment, dans la majorité des cas, il y a des problèmes, petits ou parfois plus gros. C'est normal.
Mais une des choses cruciales pour savoir dans quoi ils s'embarquent, c'est de consulter un rapport d'inspection déjà existant qui a été fait sur une autre propriété.
Leur courtier immobilier, en enlevant toutes informations nominatives et en demandant l'autorisation du propriétaire du rapport, pourrait leur fournir, pour le même type d'immeuble qu'ils veulent acheter, pour se familiariser et comprendre ce qui s'en vient et se préparer mentalement.
Parce qu'il y a bien des chances que ça se passe relativement bien sur place à l'inspection, mais quand l'acheteur reçoit son rapport, là, et ils paniquent un peu, alors le fait d'en lire un avant va leur permettre de se familiariser avec tout ça.
N'oubliez pas, à la base, le rapport d'inspection est un mode d'emploi pour une propriété pour les prochains mois, les prochaines années, mais ce n'est normalement pas un élément de négociation.
2. Penses-tu que c'est un absolu et que tous devraient acheter une propriété = devenir propriétaire ?
Pas du tout, je pense pas que devenir propriétaire est un but en soi.
Ça dépend des rêves et objectifs de tous, et ça dépend aussi d'être propriétaire de quoi exactement et où.
Faut pas oublier qu'en 2016, 61% des Québécois étaient propriétaires, mais en 2021, on a pour la première fois depuis 1971 vécu une baisse à 59.9%.
Pourquoi ? Ben, il y a eu la flambée des prix avec le covid qui a écarté des acheteurs potentiels de la course à la propriété, mais les gens aussi changent de mode de vie, les baby-boomers vendent.
Finalement, acheter une propriété c'est une bonne décision si cette propriété qu'ils achètent remplit ces 3 buts :
- les loger à un budget qui respecte non seulement leur pouvoir d'achat,
- mais surtout leur style de vie,
- et que cette propriété-là devienne une source de développement de leur fortune, c'est-à-dire que c'est un véhicule qui leur permet de faire des économies forcées semaine après semaine et ultimement faire croître leur valeur nette.
Trop de gens achètent et vont au maximum de ce qui leur est permis et c'est là que ça devient dangereux car il n'y a pas de marge de manoeuvre.
Si tu achètes et tu n'as plus de marge de manoeuvre, comment fais-tu ?
Par contre, je dois admettre que posséder un immeuble est selon moi un super investissement dans une stratégie d'investissement diversifiée à long terme, et que tu devrais viser à en acheter un dans ta vie.
Et il y a bien des gens qui préfèrent louer où ils demeurent pour justement investir en immobilier, et je crois que c'est une démarche dans bien des cas tout à fait logique.
3. Quel type de propriété tu conseillerais à tes enfants d'acheter comme premier immeuble ?
Y'a rien de mieux qu'un exemple pour répondre à ça...
Récemment, j'ai eu un duplex à vendre très bien localisé, à 450 m du métro à Montréal, en état d'origine.
Ce duplex se vendait 650 000$.
Je l'aurais fait acheter à mes enfants avec une convention d'indivision, donc ça les aurait empêchés le jour de la revente de se faire imposer car ils auraient chacun leur résidence principale.
Donc, ils auraient chacun un étage, et chaque unité avait 2 chambres.
Donc, si on fait le calcul, je leur aurais conseillé de mettre l'immeuble, payé 650 000$, sur un amortissement de 19 ans.
Par la suite, je leur aurais conseillé de louer chacun 1 chambre à un coloc en incluant tout entre 1000$ et 1200$ par mois.
Des gens vont dire que c'est cher, mais pas vraiment car on loue une chambre, mais réellement c'est l'usage d'un appartement complet qu'on offre.
Comme parent, je leur aurais fait le don pour la mise de fonds de 20% pour éviter la prime SCH.
Parce que je trouve pas logique d'attendre le décès des parents pour aider les enfants, mais ça, c'est ma philosophie.
Au bout de 5 ans, il leur resterait 425 000$ d'hypothèque, et j'assume une prise de valeur de 4% composé sur l'immeuble en question.
Donc, l'immeuble acheté 5 ans plus tôt en vaut 790 000$, ils en doivent 425 000$.
S'ils vendaient, ils auraient un profit net de plus ou moins 325 000$, donc chacun plus de 150 000$.
Tu vas me dire, oui, mais ils ont payé tous les mois.
Oui, MAIS : c'est rare que les gens soient assez disciplinés pour mettre de l'argent de côté, donc ça devient une responsabilité et un engagement, sans compter toutes les habiletés qu'ils vont acquérir à travers tout ça :
- la gestion d'un immeuble,
- bâtir leur crédit,
- gérer leur relation de copropriétaire.
4. Est-ce que je peux me retirer suite à une inspection en bâtiment ?
C'est une bonne question.
Les critères pour se retirer d'une offre d'achat suite à une inspection, selon une jurisprudence récente, y'en a 4 :
- 1. Des facteurs sont révélés par l'inspection, donc qu'on n'a pas constaté lors d'une visite diligente.
- 2. Ces facteurs apparaissent de manière objective, donc ce n'est pas farfelu, c'est vraiment une conclusion d'un expert.
- 3. Ces facteurs sont susceptibles d'affecter la valeur de la propriété à la baisse, d'en diminuer les revenus ou d'en augmenter les dépenses.
- 4. Et ce, de manière significative.
Si par hasard tu décides de te retirer suite à une inspection et ces 4 critères-là ne sont pas rencontrés, eh bien, tu t'exposes à des poursuites où tu pourrais avoir à compenser le vendeur.
Donc, avant de déposer une offre, l'acheteur doit comprendre que c'est un contrat légal à ne pas prendre à la légère.
Et trop souvent, on voit des gens agir vite, visiter le jour même et déposer une offre le jour même.
Ils doivent y penser un peu avant, dormir dessus, réviser les documents, et après décider si l'offre qu'ils s'apprêtent à rédiger, s'ils sont à l'aise avec, avec le prix qu'ils mettent dessus.
Ça va leur éviter des maux de tête et de se mettre dans des situations difficiles.
Donc, au final, tu peux te retirer si ça remplit les 4 critères tout simplement.
5. La crise du logement : quelles sont la ou les solutions concrètes selon toi ?
La crise du logement a plusieurs sources.
Il y a trop peu de logements disponibles, mais aussi l'abordabilité est un terme du passé dans bien des secteurs.
Selon moi, un des grands responsables sont les politiques municipales et des différentes instances gouvernementales qui ne sont plus adaptées.
J'ai deux cas précis que j'ai vus récemment qui m'ont particulièrement dérangé.
J'ai visité un immeuble à Verdun, et dans cet immeuble-là, le propriétaire a aménagé un bachelor, un logement avec une entrée extérieure indépendante, une sortie de secours arrière, des plafonds de 9 pieds, bref, un super logement.
Mais la ville a fermé ce logement-là parce que le propriétaire actuel n'a pas demandé de permis, et la grille de zonage ne permet qu'une unité 4 dans ce secteur.
Bon, le fait que le propriétaire n'a pas demandé de permis, c'est une chose, et on va mettre ça de côté dans une contexte de crise du logement.
On ferme un logement carrément en soutenant que le zonage ne le permet pas, mais imaginez, c'est un seul cas, imaginez combien il y a des cas similaires où on pourrait faire preuve de créativité et bonifier le parc immobilier et l'offre sur le marché, mais on se base sur des règlements obsolètes pour interdire l'usage d'un appartement exceptionnel.
Il y a aussi le cas des contracteurs, entre autres un avec qui je travaille qui a fait ses demandes de permis pour 4 unités, et ça fait 2 ans que c'est modification par-dessus modification pour un projet qui est pourtant très simple.
Alors, imaginer construire 4 unités va prendre au final 3 ans, c'est un non-sens, alors que le manque de logement met une pression énorme sur le contribuable qui, dans bien des cas, peine à joindre les deux bouts tellement le coût du logement et du panier d'épicerie a augmenté.
Alors, il va falloir qu'il y ait une réflexion des instances et des actions si on veut retourner à un certain équilibre qui serait bénéfique pour tous, autrement l'offre et la demande vont demeurer en déséquilibre et les prix continueront de monter.
5. Est-ce que toutes les offres d'achat valent la peine d'être écrites ?
Toutes les offres d'achat ne valent pas la peine d'être rédigées, et ce message est adressé directement aux acheteurs potentiels.
Récemment, j'ai mis en vente une propriété où j'ai reçu plusieurs promesses d'achat, une trentaine au total, et il y a selon moi environ la moitié de ces offres-là qui n'auraient pas dû être rédigées, et je m'explique.
Quand une propriété est mise sur le marché et que tu constates qu'il y a une tonne de visites, ça donne une indication que les gens vont se compétitionner.
Alors évidemment, comme acheteur, tu vas savoir combien d'offres sont envoyées au courtier immobilier ou s'il y a plusieurs intentions d'acheteur potentiels de déposer des offres.
Dans un cas comme ça, on sait que ça ne va pas se vendre au prix demandé, mais au-dessus du prix demandé.
Alors, on voit souvent des acheteurs qui se disent, je vais essayer quand même au prix demandé, ou même en bas du prix demandé, mais là où je veux en venir, c'est quand tu sautes dans la mêlée et tu n'as pas la capacité de faire une offre compétitive, tu deviens uniquement un vecteur supplémentaire à la montée fulgurante des prix.
Dans les situations d'offres multiples, c'est une partie de "poker" qui se joue, alors on sait jamais combien les gens offrent, on sait uniquement qu'une offre de plus a été déposée, qu'une bûche de plus a été mise dans le feu pour attiser ce feu-là, donc l'offre qui n'est pas compétitive, ça fait qu'ajouter de la pression, faire monter les prix davantage, et quand tu fais ça, ton pouvoir d'achat diminue, car cet immeuble-là auquel tu as contribué à la hausse du prix ça va devenir le prochain comparable, donc tu joues contre toi, et tu te nuis pour le futur.
Alors non, toute offre selon moi n'est pas bonne et judicieuse à écrire, si tu n'es pas de taille pour compétitionner, je te dirais de ne pas en faire.
