Comment déterminer le montant de financement d’une banque pour un immeuble à revenus au Québec?

28/11/2024

Comment déterminer le montant de financement d’une banque pour un immeuble à revenus au Québec?

Lorsqu’il s’agit d’investir dans un immeuble à revenus, une des premières questions que les investisseurs se posent est : « Combien la banque est-elle prête à financer? » Chez l’Équipe Tardif, nous comprenons que ce calcul est essentiel pour bâtir une stratégie d’investissement solide. Voici une méthode simple pour estimer le montant de financement possible pour un immeuble à revenus au Québec, en incluant des repères basés sur les données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

1. Calculer le revenu net d’exploitation (RNE)

Le revenu net d’exploitation (RNE) est un élément clé que les banques utilisent pour évaluer la viabilité financière de l’immeuble. Voici comment le calculer :

Revenus locatifs bruts

Additionnez tous les loyers projetés annuellement (incluant les revenus additionnels comme le stationnement ou la buanderie).

Dépenses d’exploitation

Soustrayez les dépenses annuelles typiques. La SCHL fournit des repères pour estimer ces coûts selon les normes de l’industrie. Voici une répartition indicative des dépenses d’exploitation en pourcentage des revenus bruts :

Formule :

RNE=Revenuslocatifsbruts−Deˊpe

nsesd’exploitation

Exemple :

Pour un immeuble générant des revenus locatifs bruts annuels de 100 000 $, avec les dépenses suivantes selon les repères de la SCHL :

• Taxes : 20 000 $ (20 %)
• Assurance : 4 000 $ (4 %)
• Entretien et réparations : 8 000 $ (8 %)
• Gestion : 5 000 $ (5 %)
• Services publics : 10 000 $ (10 %)
• Réserve : 3 000 $ (3 %)

Le total des dépenses est de 50 000 $, ce qui donne un RNE de :

100 000 - 50 000 = 50 000 $

2. Appliquer le ratio de couverture de la dette (RCD)

Les banques utilisent un ratio de couverture de la dette (RCD) pour s’assurer que les revenus de l’immeuble suffisent à couvrir les paiements hypothécaires.

• RCD typique : 1,10 à 1,30.
• Formule pour estimer le paiement hypothécaire annuel maximal : Paiement hypotheˊcaire annuel=RCDRNE

Exemple :

Avec un RNE de 50 000 $ et un RCD de 1,25 :

\text{Paiement hypothécaire annuel} = \frac{50 000}{1,25} = 40 000 $

3. Estimer le montant hypothécaire

Une fois le paiement hypothécaire annuel maximal calculé, il est possible de déterminer le montant total du prêt en fonction des conditions de l’hypothèque :

• Taux d’intérêt hypothécaire : Par exemple, 5 %.
• Amortissement : 25 ans.

En utilisant un facteur hypothécaire (montant annuel payé par tranche de 1 000 $ empruntés), vous pouvez estimer le prêt total.

• Facteur hypothécaire à 5 % sur 25 ans : environ 70 $ par 1 000 $ empruntés.

Formule :

Montant du preˆt=Facteur

hypotheˊcairePaiement hypotheˊ

caire annuel×1000

Exemple :

Avec un paiement annuel maximal de 40 000 $ :

\text{Montant du prêt} = \frac{40 000}{70} \times 1 000 = 571 428 $

4. Vérifier le ratio prêt-valeur (LTV)

Les banques limitent le montant du prêt à un pourcentage de la valeur marchande de l’immeuble, appelé ratio prêt-valeur (LTV). Ce ratio varie habituellement entre 75 % et 85 % pour un immeuble à revenus.

Formule :

Montant maximal du preˆt=Valeu

r marchande×LTV

Exemple :

Si la valeur marchande est de 800 000 $ et que la banque finance à 75 % LTV :

\text{Montant maximal du prêt} = 800 000 \times 75 \% = 600 000 $

5. Calcul final

La banque financera le montant le plus bas entre les deux calculs :

• Basé sur le RCD : 571 428 $
• Basé sur le LTV : 600 000 $

Dans cet exemple, le montant de financement accordé serait de 571 428 $.

Planifiez votre prochain investissement avec l’Équipe Tardif

Comprendre le financement d’un immeuble à revenus peut sembler complexe, mais une bonne préparation vous permet de maximiser vos opportunités. Chez l’Équipe Tardif, nous accompagnons les investisseurs à chaque étape de leur projet, en mettant à votre disposition notre expertise et notre réseau.

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