Guide des défauts ou des dommages cachés dans l'immobilier

22/05/2023

Guide des défauts ou des dommages cachés dans l'immobilier. Les défauts sont définitivement un aspect désagréable de l'immobilier. Toutefois, avec presque tous les types courants de contrats immobiliers comprenant des clauses pour y remédier, il ne devrait pas être trop difficile de s’en occuper, non?    La gestion des provisions contractuelles immobilières pour l’acheteur est plus efficace lorsque les deux parties reconnaissent qu'un défaut s'est produit et qu'un parti a reconnu sa responsabilité ou sa possession. Cependant, il est souvent difficile de déléguer la responsabilité exclusivement à un parti, ce qui peut conduire à des litiges.   L’évaluation de la propriété et une détection précoce sont souvent préférables lors de la construction d’une propriété, car toutes les ressources disponibles et présentes rendent la détection plus facile. Cependant, lorsqu'un défaut est découvert en dehors de la période de responsabilité du défaut immobilier, les mesures correctives deviennent plus difficiles.   Si vous n’êtes pas un arbitre immobilier professionnel, ne vous inquiétez pas! Nous avons préparé un guide sur les défauts matériels latents et les dommages cachés et sur la meilleure façon de lutter contre ces problèmes!  

Qu'est-ce qu'un défaut caché dans l'immobilier?

  Les défauts matériels latents réfèrent essentiellement à des défauts qui ne sont pas visibles.   C’est la nature de l'immobilier que des défauts et des erreurs causés par la conception, la fabrication ou un défaut matériel ne sont parfois pas visibles ou facilement observables jusqu'à plusieurs années après la fin de la construction, longtemps après l'expiration de la période de responsabilité. Les défauts cachés sont le nom de ces défauts (par opposition aux défauts de brevets qui sont apparents).  

Types de défauts latents

  Dans l'immobilier, les défauts cachés matériels sont plus difficiles à corriger car ils ne sont pas découverts pendant la construction ou pendant la période de responsabilité, il est donc peu probable que le propriétaire du bâtiment ait un droit contractuel obligeant l'entrepreneur à les corriger.   Voici quelques exemples courants de défauts cachés dans l'immobilier. Il est utile de les connaître si un litige est nécessaire:  

• L'eau s'infiltre dans le sous-sol en raison d'un réservoir défectueux.
• Des poteaux anti-vent ou des liaisons murales inadéquates provoquent un mouvement du mur.
• Dommages causés par le mouvement des  fondations en raison d'un béton faible ou d'un renforcement mal placé.
• De mauvaises fondations entraînant un affaissement du bâtiment.
  

Défauts de brevet et vices cachés: quelle est la différence?

Un défaut de brevet est découvert pendant la construction ou pendant la période de responsabilité pour défauts immobiliers, tandis qu'un défaut matériel latent est caché et peut ne pas être découvert pendant plusieurs années, comme une fissure de bâtiment due à une mauvaise conception des fondations.   Pour clarifier la distinction entre les deux groupes, considérez ce qui suit:  

• Les défauts cachés sont caractérisés comme existants mais pas encore formés ou manifestes; secrets ou dissimulés, et donc s’ils ne peuvent pas être découverts par une inspection raisonnable, ils sont considérés comme latents.
• Les défauts de brevet sont décrits comme quelque chose qui est "facilement reconnaissable; évident" et qui peut être identifié avec un effort raisonnable.
  

En raison des inspections de routine du logement qui ont lieu pendant la construction, les défauts de brevet sont plus couramment traités. Bien que l'entrepreneur immobilier soit généralement responsable d'identifier l'état des défauts et de les corriger au fur et à mesure de leur progression, le client est contractuellement tenu d'informer l'entrepreneur de tout défaut dans sa propriété, et l'entrepreneur immobilier doit les corriger dans un délai raisonnable une fois informé.   Si le client soupçonne qu'un défaut est survenu dans votre logement, mais qu'il n'est pas visible, l'entrepreneur immobilier peut être chargé de rouvrir les travaux et de chercher. Si une erreur est trouvée, l'obligation de l'entrepreneur immobilier de réparation peut être appliquée. Si aucune faute n'est découverte, le client doit rembourser l'entrepreneur, généralement en émettant une variation pour couvrir la réouverture et faire de bons frais. Si des difficultés surviennent, un litige est potentiellement la prochaine étape.   Si, en revanche, un défaut est évident et que l'entrepreneur immobilier n'en profite pas pour le corriger, vous, en tant que client, pouvez considérer cela comme une rupture de contrat. Vous pourriez poursuivre le litige en engageant quelqu'un pour corriger le travail, et tenir l’entrepreneur immobilier responsable des frais.   En tant que client, gardez à l'esprit que les litiges sont importants si vous souhaitez récupérer toutes vos dépenses. Si l'entrepreneur est en mesure de démontrer que vous ne lui avez pas donné la possibilité de réparer le défaut ou que vous ne l'avez pas informé des coûts éventuels de faire appel à un tiers, il pourrait prétendre qu'il est uniquement responsable que coûts qu'il auraient encouru s'ils avaient terminé les travaux eux-mêmes.   Ne vous sentez pas intimidé ou stressé par les entrepreneurs immobiliers à cause de défauts, si vous ne vous sentez pas en contrôle, contactez simplement un avocat en défauts cachés, poursuivez le litige et évitez d’avoir à être diligent.  

Qu'est-ce qu'une garantie légale?

  Ceci est utile à comprendre en cas de litige. Le vendeur d'une propriété mobile ou fixe doit garantir que le bien est exempt de tous défauts de titre et défauts cachés, à l'exception de ceux qui sont révélés avant la vente. C’est ce que l’on appelle communément la «garantie légale», qui se compose de deux parties: une garantie de propriété et une assurance de qualité.   Ces garanties sont légalement implicites et n'ont pas besoin d'être énoncées dans le contrat. L'acheteur du logement est assuré par la garantie de propriété que:  

• À l'exception de ceux déclarés par le vendeur, le statut de votre logement est libre de tous droits.
• À l'exception de celles que croit l'acheteur, le vendeur a acquitté la propriété de toutes les hypothèques.
• Il n'y a aucun empiétement sur la propriété par le vendeur ou un tiers; et
• À l'exception de celles déclarées par le vendeur ou de celles que l'acheteur a pu trouver, le bien ne viole aucune restriction de droit public et ne nécessite pas de litige.

La garantie de qualité

  Le vendeur garantit à l'acheteur que la propriété est exempte de défauts qui la rendraient impropre à l'usage auquel elle est destinée ou réduirait son utilité au point où l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou accepté un prix aussi élevé s'il en avait eu connaissance au moment de la vente.   Cependant, le vendeur n'est pas tenu d'inclure une garantie contre les défauts dont l'acheteur a connaissance ou qu'un acheteur prudent et attentif peut détecter. C'est pourquoi il est important pour un client de faire inspecter un achat potentiel par un professionnel.   La garantie n'est pas diminuée du fait que le vendeur n'a pas connaissance du défaut ou que le défaut n'apparaît qu'après la vente. Si le vendeur avait connaissance du défaut, sa responsabilité serait augmentée pour inclure tous les autres dommages subis par l'acheteur en plus de la diminution de valeur de la propriété.  

Quel est le rôle d'un vendeur professionnel dans le cadre des défauts cachés?

  Un arbitre agréé ou professionnel (tel qu'un courtier immobilier ou un constructeur indépendant) est tenu de prendre des mesures équitables pour s'assurer que le statut de la propriété qu'il vend est exempt de défauts cachés. Il convient de noter que lorsqu'un acheteur découvre un défaut caché, le vendeur compétent est légalement supposé en avoir eu connaissance au moment de la transaction immobilière.   Si vous avez divulgué le défaut au vendeur, un avocat spécialisé dans le contentieux des défauts cachés vous conseillera sur la démarche à suivre.  

Quels sont les remèdes de l'acheteur?

  Par voie de litige, l'acheteur a la possibilité de demander une réduction du prix d'achat du bien égal aux frais de réparation des dommages. L'acheteur et le vendeur peuvent tous deux convenir de faire effectuer les travaux aux frais de l'acheteur. Enfin, le client a le droit de demander l'annulation de la vente si:  

• Le coût des travaux correctifs représente plus de la moitié du coût d'achat du terrain.
• Lorsqu'il n'y a pas de moyen équitable de résoudre le problème.
• Lors de l'acquisition de la vente est impossible selon les termes du contrat.

  Le vendeur doit rembourser le prix d'achat dans cette situation et l'acheteur doit restituer le bien au vendeur. Si un accord ne peut être trouvé, un litige peut être poursuivi et l'acheteur dispose de trois ans à compter de la divulgation du défaut caché pour porter plainte contre le vendeur.  

Conseils pour éviter les vices cachés lors de l'achat d'une propriété

  Sans expertise en construction, architecture ou ingénierie, les défauts cachés sont normalement impossibles à détecter. Pensez à des carreaux de plafond contenant de l'amiante, du monoxyde de carbone débordant dans l'atmosphère ou des tuyaux de sous-sol rouillés au bord de l'éclat.   Ce ne sont pas les types de problèmes critiques que vous êtes capable de voir dans l'état de la maison. Comment repérez-vous les défauts secrets et que signifient-ils pour votre vente?  

Exigences des vendeurs à domicile en matière de divulgation

  C'est l'aspect le plus important lors de la poursuite d'un litige, car le statut de la maison et le statut décrit par le vendeur doivent être les mêmes.   De nombreuses lois obligent les vendeurs à signaler les défauts matériels dans l'état de la propriété. Quelques personnes croient au principe selon lequel les investisseurs sont en grande partie responsables de trouver des problèmes avec une propriété avant de l'acheter.   Cependant, la majorité des lois adoptent une approche plus contrôlée, obligeant les vendeurs à fournir aux acheteurs un rapport écrit officiel détaillant l'état de la maison ainsi que tous les défauts matériels signalés et les réparations antérieures effectuées sur les lieux.   La loi interdit généralement aux vendeurs de mentir aux clients sur le statut d'une maison. En d'autres termes, si le vendeur manque à son obligation de divulguer que la fosse septique et la plomberie n'ont pas été inspectées depuis 10 ans, cela peut être considéré comme une fraude. Dans un tel cas, les consommateurs pourront intenter une action en justice contre leur vendeur s'ils découvrent plus tard la tromperie.   Si vous n'êtes pas sûr, contactez un arbitre pour enquêter sur la propriété, car une fois la période de latence terminée, le vendeur ne peut être tenu responsable.

Contactez un inspecteur spécialisé

La majorité des vendeurs n'essaient pas de vous tromper (même s'ils font paraître leur propriété aussi belle que possible). La plupart du temps, les vendeurs ne sont pas au courant de l'existence de défauts secrets dans le statut de la maison. En d'autres termes, ils peuvent ne pas être au courant de l'un de ces problèmes, en particulier s'ils n'utilisent pas ces zones de la maison (par exemple, une fuite dans la piscine ou de la moisissure dans le garage). Il est de coutume que les acheteurs procèdent à une inspection immobilière approfondie de l’état de la maison pendant la période de séquestre. Un arbitre, tel qu'un inspecteur en bâtiment, (généralement un professionnel de la construction, de l'architecture ou de l'ingénierie) peut inspecter la propriété en tant qu'arbitre et remettre un rapport écrit à l'acheteur. Pour des problèmes tels que la moisissure, un grand arbre apparemment instable près du bâtiment ou une structure étrange comme un quai de bateau, l'inspecteur peut recommander de faire appel à un arbitre spécialisé.   Si vous découvrez des défauts dans le statut de la maison dont vous n'aviez pas connaissance auparavant, vous pourrez peut-être annuler l'achat (ce qui est autorisé dans la plupart des contrats d'achat). Cela peut également être l'occasion de conclure un accord avec le vendeur, dans lequel le vendeur propose de faire ou de payer pour les travaux de restauration avant que la propriété ne vous soit transférée.

Embaucher un courtier immobilier

L'embauche de courtiers immobiliers pour négocier et conclure une transaction sur une propriété est beaucoup plus facile pour les acheteurs immobiliers et moins un casse-tête pour l'acheteur et le vendeur. De cette façon, l'arbitre négociera de manière simple et objective pour obtenir une meilleure offre sur votre investissement. Si vous habitez à Montréal, l'Équipe Tardif est une société de courtage immobilier très réputée qui peut soulager votre stress de l'immobilier. Lors du processus d'achat ou de vente, l'Équipe Tardif travaille à minimiser les mauvaises surprises grâce à une stratégie qui maximise le temps de toutes les parties impliquées. Cela permet à l’Équipe Tardif de se concentrer sur les choses importantes, comme négocier un prix raisonnable ou trouver la propriété qui répond aux exigences particulières d'un client. Si vous vendez votre propriété, l’Équipe Tardif met à votre disposition un service d’évaluation immobilière qui intègre le terrain, ainsi que l’état général et la location de la propriété. Si vous êtes acheteur, Équipe Tardif a une vaste liste de propriétés que vous pouvez voir dans la région de Montréal, allant des appartements et bungalows aux maisons de deux étages ou plus et aux terrains vacants. Contactez-nous si vous souhaitez engager un agent immobilier qui peut vous fournir des conseils de haute qualité, prendre soin d'identifier les défauts de brevet et recommander un inspecteur pour vous assurer d'éviter toute situation difficile.