Les 10 étapes pour vendre une maison

18/05/2023

Les 10 étapes pour vendre une maison. Vous arrive-t-il de penser « J’aimerais vendre ma maison, mais je ne sais pas par où commencer ? » Si tel est le cas, vous n’êtes pas seul. Le propriétaire type demeure dans sa propriété pendant 13 ans avant de se décider à la vendre et il prendra ensuite, en moyenne sept mois, avant de passer à l’action et de faire les démarches pour vendre sa maison.

Vous songez peut-être à vendre votre maison parce que vous avez besoin de plus d’espace ou simplement pour des changements dans votre vie personnelle ou professionnelle. Quelle que soit votre raison, il est important de bien se préparer. Le processus de vente de votre maison peut être à la fois émotionnel et stressant, en particulier pour les vendeurs d’une première maison. Nous développons tous un lien affectif avec notre propriété — et c’est aussi le plus important investissement de notre vie pour la majorité d’entre nous. Alors, suivez notre guide afin de profiter d’une expérience agréable avec le moins de stress possible.

En tant que vendeur, une certaine quantité de travail de préparation sera requise, en particulier le temps nécessaire à mettre pour que votre propriété soit à son meilleur pour les acheteurs potentiels. Et selon vos projets, vous pourriez également avoir le stress supplémentaire d’acheter et de vendre en même temps.

Les 10 étapes pour vendre une maison.

1. Identifiez la motivation qui vous pousse à vendre votre maison.
2. Déterminez le meilleur moment pour vendre dans votre région.
3. Décidez si vous allez vendre votre propriété par vous-même ou si vous allez faire appel à un courtier immobilier.
4. Complétez les améliorations et rénovations nécessaires.
5. Évaluez la valeur de votre maison objectivement.
6. Mettez en scène votre propriété afin d’obtenir le prix maximum.
7. Commercialisez votre annonce efficacement.
8. Surveillez les obstacles lors des négociations.
9. Déménagez.
10. Remplissez les conditions du contrat de vente.

Les 10 étapes pour vendre une maison. Guide du vendeur 

1. Identifiez la motivation qui vous pousse à vendre votre maison

Prenez le temps d’explorer les motivations qui vous pousse à vendre. Le processus peut être laborieux et stressant, alors assurez-vous d’être certain de vouloir vendre, avant de vous lancer dans le processus.

Analysez vos finances : appelez votre banquier ou votre courtier hypothécaire pour discuter de votre solde hypothécaire restant et de vos besoins futurs. C’est la première étape afin de comprendre le montant d’équité que vous obtiendrez lorsque vous vendrez. Connaître ce chiffre vous aidera à prévoir les améliorations à apporter à votre maison avant de la publier sur le marché ou à planifier votre futur achat.

Faites une liste des variables non négociables : Assurez-vous de bien connaître les facteurs sur lesquels vous n’êtes pas flexible. Posez-vous des questions telles que :

• Combien de temps avez-vous besoin afin de déménager ?
• Quel est votre budget pour les rénovations?
• Quel est le prix de vente minimum que vous êtes prêt à accepter?

2. Déterminez le meilleur moment pour vendre dans votre région. Les 10 étapes pour vendre une maison.

Comprendre l’état du marché immobilier de votre région — qu’il s’agisse d’un marché haussier ou baissier — vous aidera à établir le meilleur moment pour vendre. Si votre calendrier est flexible, vous pouvez envisager d’attendre un marché de vendeurs, c’est ce qui se produit lorsqu’il y a plus d’acheteurs à la recherche de propriétés qu’il n’y a de logements disponibles sur le marché. Ceci donne plus de pouvoir de négociation aux vendeurs et peut faire monter les prix.

Historiquement, la période de l’année la plus active pour vendre votre maison, à la fois pour maximiser vos profits et pour minimiser les délais sur le marché, se situe au printemps. Cette fenêtre de vente peut varier en fonction de votre marché immobilier local ou des fluctuations économiques. Dans un fort marché « vendeur », comme celui de Montréal en 2019/2020, la période importe peu, car le nombre d’acheteurs continue de dépasser le nombre de vendeurs.

3. Décidez si vous allez vendre votre propriété par vous-même ou si vous allez faire appel à un courtier immobilier. Les 10 étapes pour vendre une maison.

Une des premières choses à décider lorsqu’on met sa propriété en vente, c’est de savoir si vous allez vendre votre maison par vos propres moyens ou si vous allez demander l’aide d’un courtier immobilier. En Amérique, seulement 10 % des vendeurs qui ont vendu lors des 12 derniers mois ont finalisé la vente de leur maison sans jamais faire appel à un agent. Un autre 10 % ont tenté de vendre par leurs propres moyens, mais ont fini par faire appel à un courtier immobilier.

Examinez les avantages et les inconvénients de chaque option, y compris la rapidité avec laquelle vous devez vendre, l’activité sur votre marché local et toutes les caractéristiques complexes de votre maison pouvant nécessiter une expertise en négociation.

Si vous envisagez de vendre par vos propres moyens:

• Prévoyez suffisamment de temps pour préparer votre maison à l’inscription et commercialisez-la sur plusieurs canaux - (vous réaliserez le travail énorme déployé par les courtiers immobiliers)
• Recherchez des ventes comparables récentes dans votre région.
• Gardez des horaires flexibles pour les visites
• Écoutez les réactions des agents et des acheteurs sans les prendre personnellement.

Si vous envisagez de faire appel à un agent :

• Demander des références.
• Interviewer chaque agent potentiel.
• N’hésitez pas à négocier votre contrat.
• Trouvez un courtier immobilier qui vous permet de résilier votre contrat si vous n’êtes pas satisfait.

À lire : comment choisir le bon courtier immobilier en 2020

4. Complétez les améliorations et rénovations nécessaires

Préparer la vente de votre maison demande généralement du travail. Après tout, vous voulez que les acheteurs tombent amoureux de votre propriété, tout comme vous l’avez fait lorsque vous l’avez achetée. Complétez les améliorations ou les rénovations nécessaires afin de plaire au plus grand nombre possible d’acheteurs potentiels.

Les vendeurs qui font appel à des professionnels dépensent en moyenne près de 5000 $ pour améliorer leur maison, mais les réparations et les mises à niveau que vous décidez de faire dépendront de l’état de votre propriété et de ce que les tendances dictent. Votre courtier immobilier peut être d’une grande aide pour identifier les éléments qui devraient figurer sur votre liste de tâches. Quoi que vous décidiez de faire, voici quelques conseils pour améliorer votre demeure.

• Optez pour une préinspection : même s’il est probable que votre acheteur potentiel effectue une inspection dans le cadre du processus d’achat, les vendeurs choisissent souvent de faire leur propre préinspection. Une préinspection peut vous aider à éviter les mauvaises surprises et vous donnera la possibilité de réparer les éléments signalés par un inspecteur.
• Augmentez votre retour sur investissement avec les améliorations les plus recherchées: envisagez d’ajouter certaines des caractéristiques que les acheteurs d’aujourd’hui adorent, tels que les douches à vapeur, les appareils de cuisine professionnels, les planchers chauffants, le chauffage par rayonnement ou les panneaux solaires.
• N’oubliez pas l’attrait extérieur de votre propriété : afin de faire une bonne première impression, passez du temps sur votre terrain : nettoyez votre entrée de garage et les trottoirs, ajoutez des plantes de saison, coupez les plantes envahies par la végétation et ratissez les feuilles.

5. Évaluez votre maison de manière compétitive.

Trouver le bon prix de vente pour votre maison peut être un défi, mais c’est l’un des facteurs les plus importants d’une vente réussie. Les maisons dont le prix est représentatif du marché sont plus susceptibles de se vendre rapidement. Selon des études, plus de 50 % des demeures se vendent au prix inscrit ou à un prix supérieur lors de l’acceptation d’une offre d’achat pendant la première semaine de mise en marché. Au cours de la deuxième semaine sur le marché, le pourcentage chute sous les 50 % et la tendance décroît au fil des semaines.

Pour vendre rapidement, utilisez tous les outils à votre disposition pour vous aider à mettre votre maison en valeur.

• Comparez les ventes similaires dans votre région : recherchez des propriétés vendues récemment dans votre région et leur prix de vente. Assurez-vous de comparer des propriétés qui sont similaires à la vôtre en considérant des facteurs tels que la taille de la maison, la condition de la propriété et la zone. Plus les propriétés sont proches de votre maison, mieux c’est.
• Embauchez un évaluateur ou demandez à un courtier d’expérience : Avoir une évaluation professionnelle de votre maison peut coûter entre 300 $ et 700 $, mais cela peut être un petit prix à payer si cela vous aide à vendre votre maison rapidement et à un prix approprié.
• Faites confiance à votre agent : votre agent immobilier devrait être un expert des valeurs immobilières de votre région. Il constitue donc une excellente ressource pour trouver le prix de vente adéquat. De plus, il pourra vous fournir des conseils sur une stratégie de prix qui suscitera plus d’intérêt et peut-être même inspirera une guerre d’enchères.

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6. Mettez en scène votre maison pour mieux la vendre

Assurez-vous de bien organiser vos meubles et de décorer de manière à plaire au plus grand nombre possible d’acheteurs potentiels. Voir une maison mise en scène est extrêmement, très ou assez important pour 47 % des acheteurs de maison selon une étude américaine.

La mise en scène de votre maison peut prendre de nombreuses formes et nécessiter certains efforts, voici quelques conseils à suivre :

• Désencombrez, nettoyez et dépersonnalisez : S’il y a trop de choses dans votre maison les acheteurs auront l’impression qu’elle est plus petite, encombrée et sans espace de rangement. De plus, si vous ne rangez pas vos objets personnels (photos de famille, etc.), il sera difficile pour les acheteurs de s’imaginer vivre dans la maison.
• Sélectionnez un plan de mise en scène qui correspond à vos besoins : vous avez le choix entre plusieurs degrés de mise en scène, en fonction de votre budget, de votre calendrier et de l’importance accordée à la mise en scène pour votre quartier. Certaines mises en scène peuvent être réalisées de manière artisanale, alors que d’autres projets de mise en scène plus importants sont généralement réalisés par des professionnels.
• Ramassez les effets personnels des animaux domestiques et des enfants : de nombreux acheteurs sont propriétaires d’animaux domestiques ou parents de jeunes enfants, mais ils souhaitent visualiser leur propre famille à la maison, pas la vôtre. Prenez le temps de réparer les dommages subis par les animaux domestiques, d’enlever les objets personnels et de ranger les articles pour enfants (chaises hautes, jouets, etc.)

7. Commercialisez votre annonce efficacement

Une fois que votre maison est prête pour les acheteurs, la prochaine étape consiste à publier votre annonce afin de rejoindre le plus grand nombre d’acheteurs possible. Voici quelques conseils sur la façon de lister une maison pour la vendre :

• Publiez votre annonce sur plusieurs médiums/médias : les acheteurs d’aujourd’hui recherchent des logements de différentes manières. 79 % des acheteurs ayant acheté ces 12 derniers mois ont déclaré avoir effectué une recherche en ligne. 74 % ont déclaré avoir consulté un courtier immobilier et 55 % ont communiqué avec un courtier grâce à l’information présente sur une pancarte à vendre. En fin de compte, plus votre annonce est présente, plus les acheteurs la verront — et plus vous aurez de chances de trouver un acheteur ! Si vous engagez un courtier, assurez-vous qu’il est à la fine pointe de la technologie en ce qui a trait au marketing en ligne et au référencement web.
• Investissez dans des photos de marketing professionnelles : avec la majorité des acheteurs (ainsi que les agents) effectuant des recherches en ligne, les photos de site web sont la première impression de votre maison. Les photos professionnelles peuvent vous aider à vous démarquer. Assurez-vous que les photos sont réalistes et de haute qualité. Vous pourriez même envisager de faire une vidéo.
• Créez une description de vente alléchante : la description de votre annonce doit mettre en valeur les meilleures caractéristiques de votre propriété et les commodités que recherchent les acheteurs de votre région. Si votre demeure présente des caractéristiques telles qu’une terrasse sur le toit, une piscine d’arrière-cour, l’accès au transport en commun ou aux espaces verts à proximité, assurez-vous de les inclure. Dans l’ensemble, gardez une description courte de votre annonce et évitez le jargon immobilier.
• Demandez à votre courtier d’organiser des visites libres : une fois que vous avez fait tout le travail nécessaire pour que votre maison soit prête pour les acheteurs, assurez-vous d’organiser autant de visites que possible, qu’il s’agisse de visites privées ou de visites libres. Assurez-vous que les acheteurs puissent laisser des commentaires. Conservez les enregistrements des visites.

8. Surveillez les obstacles possibles suite aux négociations.

Si votre maison est sur le marché depuis un certain temps et qu’elle ne se vend pas aussi vite que vous l’espériez, vous devrez peut-être revenir en arrière et aborder certaines des étapes décrites ci-dessus, telles que les améliorations, la fixation d’un prix compétitif et une commercialisation efficace.

Obtenir une offre d’achat exceptionnel est probablement le plus gros obstacle au processus de vente d’une demeure, mais une fois que votre maison est sous contrat, cela ne signifie pas nécessairement que tous aient terminé. Considérez ces problèmes potentiels qui peuvent survenir entre le moment où vous acceptez une offre et le jour de la signature du contrat.

• Rapport d’inspection de maison alarmant : L’inspection de la maison effectuée par un acheteur sur votre propriété peut déclencher toutes sortes de signaux d’alarme et, lorsque des problèmes majeurs sont décelés, un acheteur peut décider que les correctifs sont trop coûteux et laisser tomber la transaction. Il pourrait aussi revenir avec un contre offre beaucoup moins alléchante. Que le rapport d’inspection révèle des solutions mineures ou de gros problèmes, soyez prêt à négocier serré une fois le rapport terminé.
• Évaluation de la maison trop basse : si votre acheteur finance la maison, son prêteur recommandera généralement une évaluation pour s’assurer que la propriété respect le montant financer. Si l’évaluation de la propriété est inférieure au montant du prêt, l’acheteur devra compenser la différence en espèces ou renoncer à la transaction.
• Échec du financement : pendant le processus de souscription, il est possible que le financement de votre acheteur échoue. Cela peut être dû à de nombreux facteurs, tels qu’un mauvais crédit ou bien un endettement trop élevé.

9. Déménagez 

• Prévoyez les coûts de déménagement dans votre budget : peu importe l’endroit où vous déménagez, un déménagement coûte cher et prend du temps. Même un déménagement local de moins de 100 km, desservi par deux déménageurs et un camion de déménagement, entraîne une charge moyenne souvent au-dessus de 100 $ l’heure.
• Il est temps d’agir : non seulement le déménagement coûte-t-il cher, mais son timing est crucial. Au Québec, il vaut mieux ne pas prévoir un déménagement vers la fin juin ou le début juillet. Ces dates, le 1er juillet en particulier,  vous coûtera beaucoup plus cher il y a fort à parier que vous aurez des retards. Si vous achetez et vendez simultanément, vous pouvez envisager un logement temporaire afin de ne pas avoir à vous soucier de la synchronisation de votre vente et de votre achat.
• Préparez-vous à déménager rapidement : en 2019 à Montréal, la vente d’une maison prenait en moyenne entre 62 jours. Vous devez donc être prêt à déménager dans un court laps de temps. Il est impératif que vous soyez hors de la maison à la date de clôture.

10. Remplir les conditions du contrat

Lorsque vient le temps de finaliser le processus de vente, en tant que vendeur, vous êtes responsable de certains documents et processus légaux. Ici encore votre courtier immobilier pourra vous assister.

• Ouvrir un compte en fidéicommis : un compte fidéicommis, ou en fiducie, est le lieu où les fonds liés aux parties sont conservés pendant la transaction et gérés par un tiers. Si vous travaillez avec un agent immobilier, ils ouvrent souvent un compte séquestre pour vous. Si vous vendez vous-même, vous devrez probablement engager un service d’entiercement.
• Effectuer les réparations et obtenir les certifications : si vous êtes obligé de terminer les réparations comme condition de vos négociations après l’inspection, il vous incombe de terminer ces tâches. De plus, si les acheteurs ont demandé (et que vous avez accepté) des inspections ou des certifications spécifiques, telles qu’une inspection des canalisations d’égout ou une certification de l’état du toit, vous devez également les compléter.
• Soumettre des informations détaillées sur la propriété : en tant que vendeur, vous êtes tenu de divulguer tout défaut ou problème connu susceptible d’affecter la valeur ou la sécurité de votre maison, afin d’éviter les poursuites futures sur les vices cachés de la propriété. Les défauts doivent être documentés par écrit avant la fermeture du contrat.
• Examinez les coûts : la vente d’une maison ce n’est pas gratuit. Consultez vos coûts de contrat estimés avant le jour de la signature pour vous préparer aux charges. Assurez-vous de bien comprendre le détail des commissions d’où des agents immobiliers.
• Signature de documents : L’une des dernières étapes est celle de votre rendez-vous de signature du contrat, au cours de laquelle vous signerez tous les documents légaux liés à la vente de votre propriété, ce rendez-vous prend généralement place chez le notaire.
• Remise des clés : les clés sont remises à l’acheteur une fois que vous avez quitté les lieux et conformément à votre contrat avec l’acheteur. Si l’acheteur prend possession immédiatement, vous pouvez remettre les clés lors du rendez-vous de signature du contrat. Selon les termes de votre contrat, cela pourrait être plus tard.
• Fermeture du compte de fidéicommis : cette dernière étape est généralement gérée  par le notaire et votre courtier immobilier. Après la signature du contrat, ils transféreront l’acte relatif à la maison au nouveau propriétaire (ou à leur prêteur), ils rembourseront le solde de votre emprunt hypothécaire et ils acquitteront tous les frais de contrat et veilleront à ce que vous receviez vos bénéfices.