Séparation et immobilier : C'est peut-être la pire décision de ta vie
29/10/2024
Sur youtube : https://youtu.be/YR7IVoft-GE
00:00 Questions courantes quand tu rachètes les parts du conjoint
Bienvenue à cet épisode sur l'immobilier et autres sujets. Maxime Tardif et Mathieu Pain, qui gère les équipes de vente, sont avec moi. Récemment, j'ai reçu un appel pour une évaluation de propriété dans le cadre d'une séparation. C'est un type d'appel fréquent, où une personne veut racheter les parts de son conjoint.
Bien que ces transactions ne nous rapportent pas directement, nous offrons ce service pour guider les gens. Maxime a d'ailleurs écrit un blog populaire sur ce sujet. Lors de ces rencontres, je parle souvent à une seule partie, ce qui crée des situations délicates. J'essaie de détendre l'atmosphère pour faciliter la discussion.
Aujourd'hui, j'ai rencontré un couple en séparation amicale. Ils avaient acheté un condo à 485 000 $, avec une répartition de 80/20. Maintenant, sa valeur est de 680 000 $. Les questions courantes concernent le fonctionnement du rachat, les taxes, les options de séparation, et la requalification de crédit.
04:09 Prendrais-tu ta retraite avec ton conjoint ?
La réponse que je donne à tout le monde, à peu près. Que ce soit le gars ou la fille qui m'appelle dans la situation-là, puis quand ils savent que je pense que t'as passé à travers ça, ils ont envie de se confier à toi. La question que je leur pose souvent, c'est : « Écoute, si demain matin tu prends ta retraite, est-ce que tu vas prendre ta retraite avec cette personne-là ? » Puis ça, c'est la question. Puis généralement, le monde ne va pas me répondre. Ils vont continuer dans leur histoire. Non, je vais poser juste une question : « Si demain tu prends ta retraite, est-ce que tu vas prendre ta retraite avec cette personne-là ? » Puis souvent, c'est une question difficile à répondre parce que ça les met devant... Maxime, la réponse, c'est non. Fait que là, t'es devant quelque chose. Maintenant, je pense qu'on peut aussi poser la question : « Est-ce que tu passerais la COVID avec cette personne ? » Il y en a qui ont répondu à la question pendant la COVID assez vite, je pense.
05:51 T'occupes-tu plus de tes finances que de ton couple ?
Léon, sexologue et investisseur brillant, nous a fait réfléchir. Il soulignait que les gens investissent beaucoup de temps dans leurs propriétés, mais négligent souvent leur relation. Pourtant, perdre sa relation peut entraîner la perte de ses investissements.
Un ami psychologue suggérait d'enseigner les relations saines à l'école. Au lieu d'apprendre uniquement l'histoire, les enfants devraient comprendre le fonctionnement des relations de couple. Cela pourrait grandement améliorer notre société.
06:56 Un courtier n'est pas rémunéré pour ça
L'émission d'aujourd'hui traite des cas de séparation. C'est un service pro bono que nous offrons souvent, car généralement, un partenaire rachète la part de l'autre. Notre rôle est d'être réaliste et transparent sur la valeur de la propriété et les options disponibles.
Nous calculons le prix de vente en tenant compte des honoraires de courtier à déduire. Actuellement, 90% des couples s'entendent de gré à gré sans notre intervention. C'est idéal quand un partenaire peut garder la propriété et permettre à l'autre de se relancer facilement, soit par une nouvelle acquisition ou une location.
08:00 Les options quand tu te sépares
Les options lors d'une séparation incluent le rachat de la part du conjoint, la vente de la propriété, ou une estimation d'hypothèque. L'analyse de valeur marchande doit tenir compte de l'absence d'honoraires de courtage. La requalification pour le rachat peut être complexe, surtout si une hypothèque supérieure est nécessaire.
Concernant la taxe de bienvenue, les couples mariés doivent effectuer le transfert avant la séparation pour bénéficier de l'exonération. Les conjoints de fait ont un délai de 80 jours après la séparation. Il est crucial d'agir rapidement pour éviter les complications.
Une entente claire entre les parties est essentielle avant d'aller chez le notaire. Documenter les contributions financières de chacun aide à faciliter le partage lors de la vente. Les séparations à l'amiable sont préférables, évitant les conflits coûteux et émotionnellement difficiles.
Il est recommandé de traiter les relations amoureuses comme des partenariats d'affaires, avec des ententes claires dès le début. Cela peut grandement faciliter les choses en cas de séparation, surtout en présence d'enfants.
Pour l'évaluation de la propriété, si le couple s'entend bien, un courtier immobilier de confiance peut suffire. En cas de désaccord, il est préférable de faire appel à un évaluateur agréé indépendant pour éviter les complications.
14:06 Faire inspecter la maison avant le rachat
Lors d'une séparation, il est judicieux de faire inspecter la maison avant le rachat. Cela permet d'identifier les travaux nécessaires et d'assurer un prix équitable. Une inspection et un certificat de localisation, bien que coûtant moins de 1000 $ chacun, sont de bons investissements pour éviter les désavantages.
Le prix de vente entre conjoints peut différer légèrement du marché, mais c'est souvent le coût d'une entente harmonieuse. L'évaluation d'un courtier ou d'un évaluateur est généralement fiable. Faire appel à plusieurs professionnels, comme pour une vente classique, peut être bénéfique. L'inspection reste cruciale pour comprendre ce qui est en jeu dans la transaction entre conjoints.
15:41 Vérifier la solidité de votre couple avant d'acheter
La solidité d'un couple peut se révéler lors des visites de maisons. Une bonne communication et des objectifs alignés sont des signes positifs. Parfois, on peut prédire si un couple durera ou non. J'ai eu un cas où un couple d'acheteurs s'est séparé juste avant la signature chez le notaire. Malgré leur tentative d'annuler l'achat, ils ont dû finaliser la transaction car ils étaient toujours qualifiés financièrement. L'achat d'une propriété peut être un test pour le couple. Si vous êtes qualifiés et avez une lettre de financement, vous devez aller chez le notaire, quoi qu'il arrive. En tant que courtiers, nous sommes là pour nous assurer que la transaction se conclut, même si le couple se sépare en cours de route.
18:00 Assure-toi d'avoir les mêmes critères que ton conjoint
La dynamique de couple est cruciale lors d'un achat immobilier. Il faut s'assurer que les priorités et les visions à court, moyen et long terme soient alignées. Les couples devraient discuter de leurs objectifs pour la propriété et la gestion des finances familiales. Les conflits dans un couple surviennent souvent à cause de l'argent.
Une anecdote illustre l'importance de la communication : lors de visites avec un nouveau couple, le partenaire masculin trouvait toujours des défauts mineurs, car il voulait secrètement rester sur la rive nord de Montréal, contrairement à sa compagne. Ce manque de franchise a mené à leur séparation en moins d'un an.
Les courtiers peuvent souvent prédire la solidité d'un couple en observant comment ils établissent leurs critères de recherche. Les jeunes couples en lune de miel sont plus enclins aux concessions, mais cela peut causer des problèmes plus tard. Un bon notaire sensibilisera le couple aux aspects importants avant l'achat pour protéger leurs investissements.
Une planification minutieuse est essentielle, tant pour les moments positifs que négatifs d'une relation. Dans le milieu immobilier, on constate que peu de couples fonctionnent vraiment bien ensemble durant le processus d'achat, reflétant les statistiques élevées de divorce.
22:32 Secrets entre couples, êtes-vous honnêtes dans vos dépenses ?
Notre travail est complexe, avec beaucoup de non-dits. Ma femme, qui fait des hypothèques, voit souvent ce qu'un conjoint cache à l'autre : dettes, faillites passées. De nos jours, connaître le passé financier de quelqu'un est difficile, contrairement aux petits villages.
J'ai des cas surprenants où un conjoint me confie en secret avoir utilisé la marge de crédit pour des achats importants, comme un bateau, sans en parler à l'autre. Ces situations compliquent les transactions et peuvent bloquer le financement. C'est problématique quand l'autre conjoint ne comprend pas pourquoi ils ne se qualifient pas.
23:26 Gardez-vous votre taux hypothécaire lors d'un rachat ?
Financement lors d'une séparation : Si un couple a emprunté à 3% et se sépare, le maintien du taux dépend de la situation. En cas d'assumption d'hypothèque, les conditions restent les mêmes. Pour un rachat, une requalification est généralement nécessaire, individuellement et pour la plus-value. Par exemple, pour un rachat de 40 000$, la requalification doit couvrir l'hypothèque plus ce montant. Bien que cela puisse poser des défis, les cas d'échec de rachat sont rares.
Concernant la plus-value lors d'une vente après séparation, pour un propriétaire occupant, il n'y a pas d'imposition. Le vendeur conserve 100% du profit, mais doit déclarer la vente dans sa déclaration d'impôts.
25:26 Conclusion
Fait que voilà, pour aller plus loin dans les séparations, on va inviter Léon à un moment donné. Oui, on va discuter des séparations et des dynamiques de couple. Mais c'est tellement un achat qui est stressant, tellement particulier. Il faut vraiment que les deux soient arrimés et que ça fonctionne bien, sinon ça devient vraiment complexe.
D'ailleurs, j'ai une petite histoire drôle pour alléger un peu tout ça. Je t'avais dit que je suis coach de soccer avec des adultes et j'ai un assistant. Puis avec mon assistant, on discute. Puis je dis : « Tiens, je commence à travailler dans une agence immobilière. J'adore ça. » Puis il me dit : « Ça tombe bien parce que tu me parles d'immobilier depuis longtemps. Je suis content pour toi. » Il me dit : « Mais tu es chez qui ? » Je dis : « C'est l'équipe Tardif. » Il me dit : « Mais ça me dit quelque chose. » Il me dit : « Oui, il y a David plus à Verdun, Maxime plus à... » « Merci, Hochelaga », je réponds. Et il me dit : « Ah, je connais Maxime. » Je dis : « Ah ouais ? » Il me dit : « Ouais. Quand je me suis séparé de ma copine, il est venu faire l'évaluation de ma maison. » Il m'a dit ça. C'est ça. Il m'a dit ça. J'ai trouvé ça assez drôle. Je ne t'avais pas dit.
Mais moi, quand je fais une évaluation, une séparation, en tout cas, je prends toujours la peine de demander aux gens... On ne se fait pas payer, mais de laisser un avis 5 étoiles sur nos services, ça nous fait comme un paiement. Les gens sont reconnaissants. Normalement, ils vont le faire. Puis ça nous permet d'avoir... ce n'est pas payant monétairement, mais au niveau réputationnel, c'est payant. Fait que les séparations sont payantes pour nous autres au niveau réputationnel, pas souvent au niveau financier parce que c'est rare qu'ils vont vendre. Fait que voilà, c'était notre couverture pour les séparations.
D'autres choses à ajouter, Max ?
Non. Si les gens ont des questions, parce que tout le monde a des questions par rapport à ça, que vous soyez courtier puis que vous soyez face à des situations comme ça, ou des clients qui ne savent pas par quel bout prendre leur séparation, principalement au niveau de l'immobilier, appelez-nous. Un petit commentaire, on va se faire un plaisir de vous aider là-dessus.
Par contre, Léon, en tant que sexologue, il est plein. Il est booké. Il est booké. On va le prendre d'avance.
Oui. Cool, super. Merci, soyez aux prochaines émissions. Merci. Bye.
