Tout savoir sur l’indivision : Pièges et opportunités

09/11/2024

00:00 : Les formations en investissement immobilier

Bienvenue à ce nouvel épisode. Cette semaine, un appel particulier m'a fait réfléchir sur les formations en investissement immobilier. Il existe de bonnes écoles, mais certaines manquent d'encadrement. Un investisseur m'a contacté, inquiet de devoir vendre rapidement trois propriétés.

Ce client avait suivi une formation connue au Québec et rencontré un partenaire d'investissement. Le partenariat était déséquilibré : mon interlocuteur apportait l'argent, l'autre se présentait comme le "cerveau".

Ils ont acheté trois chalets locatifs pendant la COVID, en surenchère, dans les Laurentides et Lanaudière. Aujourd'hui, la situation est critique. Une propriété achetée 750 000 $ ne vaut plus que 586 000 $, les deux autres perdent 75 000 $ chacune. La mise de fonds de 400 000 $ est perdue, et la maison personnelle de l'investisseur est en garantie.

Le partenaire "cerveau" se désengage, laissant l'investisseur face à une possible faillite. Cette situation illustre le danger d'apprendre la théorie sans accompagnement pratique, de choisir le mauvais partenaire et le mauvais produit.

05:02 : Conversion en copropriété indivise

Cela soulève la question des conversions de copropriété indivise, un domaine où je travaille depuis longtemps. Beaucoup s'y lancent sans connaître les subtilités importantes. Nous allons aborder ce sujet aujourd'hui.

L'indivise a débuté à Outremont et Westmount, des quartiers chers où les propriétaires voulaient rester chez eux tout en libérant des fonds. Via Capital promouvait cette idée avec le slogan "Restez chez vous". L'indivise s'est développée car les investisseurs y ont vu une opportunité : c'était plus simple et rapide que la copropriété divise, sans processus compliqué avec la ville et le cadastre.

J'ai acheté une propriété sur la rue Aird pour apprendre le processus, malgré les réticences de mon beau-père. Je l'ai achetée vide et revendue après. Cette expérience m'a permis de coacher d'autres personnes par la suite.

La copropriété indivise est principalement conçue pour les propriétaires occupants. Mon rôle consiste maintenant à guider les gens dans ce processus, en leur expliquant les particularités de ce type d'investissement.

07:29 Location des copropriétés indivises

La location d'une copropriété indivise est généralement interdite, sauf exceptions. Dans un cas sur la rue Saint-Hubert, nous avions prévu le droit de louer nos unités dans la convention. Attention : un locataire devient un "super locataire" selon la loi. Préférez la location meublée coûteuse pour éviter les locataires à long terme, car les banques ne financent pas les propriétés louées. Un exemple récent : une cliente propriétaire d'un rez-de-chaussée dans un triplex indivisible. La location est possible, mais risquée, sans protection légale. Elle a finalement vendu son appartement de gré à gré.

11:09 Négocier avec les locataires pour une conversion en copropriété indivise

Une propriétaire a décidé de louer son 5½ à Verdun au lieu de le convertir en copropriété indivise. Un an plus tard, voulant vendre, elle s'est heurtée à un locataire refusant de partir. Après des négociations difficiles, elle a dû payer 50 000 $ pour qu'il quitte.

Dans un cas similaire, un propriétaire a dû offrir jusqu'à 50 000 $ pour une reprise de logement dans un triplex acheté par une compagnie.

J'ai conseillé un client sur la conversion d'un immeuble en copropriété indivise. Cette option pouvait augmenter la valeur de 1,3 à 1,8 million $, mais le succès dépend de plusieurs facteurs comme la qualité de l'immeuble et sa localisation. Le processus nécessite une expertise en tant que courtier.

Le client a réussi à négocier le départ de ses locataires, offrant soit l'achat de l'unité, soit un dédommagement. Tous ont choisi le dédommagement d'environ 15 000 $.

J'ai rencontré une jeune locataire de 21 ans qui a refusé d'acheter son unité malgré les avantages financiers, préférant le dédommagement par sécurité et manque de connaissance sur l'indivise.

La copropriété indivise est un excellent produit, mais nécessite des conseils d'experts. Elle implique généralement Desjardins ou la Banque Nationale, avec tous les copropriétaires à la même institution. Contrairement aux idées reçues, les copropriétaires ne sont pas responsables des hypothèques des autres, mais partagent la responsabilité des taxes. Une mise de fonds de 20% est généralement requise. L'indivise est un bon créneau, mais nécessite idéalement un immeuble libre de locataires.

13:59 Comprendre la différence entre copropriété indivise et divise

La copropriété indivise et divise sont souvent confondues. L'indivise permet de partager une seule taxe pour l'immeuble, ce qui est plus économique. Dans l'indivise, les copropriétaires possèdent ensemble l'immeuble mais bénéficient de l'usage exclusif d'une partie. La divise, elle, implique la propriété d'une partie privative et des parts dans les parties communes.

La conversion en indivise est relativement simple. Elle nécessite un immeuble vide ou des ententes avec les locataires, une convention d'indivision établie par un notaire, et le choix d'une institution financière spécifique pour le financement. La valeur d'une copropriété indivise est généralement 5% inférieure à celle d'une divise, en raison d'un bassin d'acheteurs plus restreint.

Pour la conversion, il est recommandé de faire une inspection pré-vente et de prévoir un fonds de prévoyance pour les réparations futures. Cette approche simplifie le processus pour le vendeur tout en rassurant les acheteurs potentiels.

18:22 L'investissement immobilier : une réalité complexe

L'investissement immobilier peut sembler simple et lucratif, mais la réalité est souvent plus complexe. Les gens parlent de profits impressionnants, comme 200 000 $ par an pour un chalet Airbnb acheté à 300 000 $, mais ces chiffres sont rarement précis ou complets. Ils omettent souvent les coûts, la gestion intensive et les défis imprévus.

Par exemple, un proche a acheté un chalet pendant la COVID, pensant le louer facilement. Il le revend maintenant car la location s'est avérée plus difficile que prévu. L'investissement immobilier demande de l'expérience, une bonne gestion et une analyse approfondie pour être vraiment rentable.

En fin de compte, ce qui semble trop beau pour être vrai l'est souvent. Il est crucial de bien se renseigner et d'être réaliste sur les défis potentiels avant de se lancer dans l'investissement immobilier.

20:41 L'histoire complexe de David Tardif

Je vais vous parler d'un cas complexe d'indivision que j'ai rencontré. Ce cas illustre parfaitement les défis potentiels de cette forme de propriété.

Un client, Michel, propriétaire d'une unité dans un quadruplex en copropriété indivise, souhaitait vendre. Son ex-femme, propriétaire de deux autres unités, et la sœur de celle-ci, propriétaire de la dernière, complétaient le tableau. La situation s'est rapidement compliquée lorsque l'ex-femme a refusé l'offre initiale de Michel.

La vente s'est avérée impossible en raison d'une convention d'indivision obsolète et peu claire. L'ex-femme a délibérément compliqué le processus, sachant qu'elle pourrait éventuellement acquérir l'unité de Michel à bas prix. Cette situation a mis en lumière les risques d'une indivision mal structurée.

La leçon principale est qu'une convention d'indivision claire et à jour est cruciale. Sans elle, on peut devenir "prisonnier" de sa propriété. Il est essentiel d'avoir une bonne entente entre copropriétaires et des mécanismes de protection bien définis.

En contraste, j'ai récemment géré une vente en indivision qui s'est parfaitement déroulée grâce à une convention bien établie. Cela souligne l'importance d'une structure solide et d'une approche non émotionnelle dans ces transactions.

Historiquement, l'indivision a émergé au Québec, notamment à Notre-Dame-de-Grâce, comme solution pour les propriétés chères. Le notaire Serge Bélanger a été pionnier dans l'établissement des premières conventions. Aujourd'hui, cette forme de propriété reste pertinente, offrant des opportunités intéressantes dans le marché immobilier.

25:44 Conclusion : Permettre à ses enfants d'investir tôt

Pour aider mes enfants à investir tôt, je leur donnerais chacun 20% d'un duplex en indivision. Avec une mise de fonds initiale, ils deviendraient propriétaires de leur unité, l'amélioreraient et verraient leur investissement croître. En 5 ans, ils pourraient doubler leur mise de fonds initiale.

L'indivision est une excellente solution pour les jeunes acheteurs. Elle permet d'accéder à la propriété plus facilement et offre de la flexibilité. Un enfant peut vendre sa part si nécessaire, tandis que les autres restent propriétaires.

Je recommande aux parents d'offrir cet "héritage anticipé" à leurs enfants. C'est un cadeau précieux qui les aide à entrer sur le marché immobilier tôt. Pour les parents qui en ont les moyens, c'est une excellente façon d'aider la nouvelle génération à bâtir leur patrimoine.

L'indivision est une formule intéressante pour les premiers acheteurs. Elle facilite l'accès à la propriété et offre de belles opportunités de plus-value. C'est un sujet passionnant qui mérite d'être exploré davantage.