Évaluer une maison, c’est facile ? Pas tant que ça.

Évaluer une propriété peut paraître simple : on regarde les comparables, on analyse, on calcule, et on arrive à une valeur précise. C’est pour cette raison que, tout à fait normalement, les gens nous demandent : « Peux-tu évaluer ma propriété sans venir la voir ? »

J’ai fait un test récemment et j’ai demandé à 10 courtiers immobiliers : quelle est la valeur de ta maison ? Je n’étais pas surpris de constater que nul ne pouvait me donner une réponse précise… « Ça vaut environ tant… », « Je pense que ça vaut ça… », « Je ne sais pas, je n’ai pas trop analysé ça. »

Si un courtier ne connaît pas la valeur de sa propre maison, comment voulez-vous qu’il sache précisément la valeur de votre propriété ? Pire encore, comment voulez-vous qu’un évaluateur, qui se base principalement sur le travail des courtiers immobiliers mais qui ne connaît pas souvent les nuances du secteur où il va évaluer, puisse le faire ?

Comment un courtier immobilier détermine-t-il la valeur précise d’une propriété ?

Surprise : c’est impossible pour lui de le faire.

Deux maisons identiques, sur la même rue, côte à côte, ne se vendent même pas au même prix à quelques semaines d’intervalles. La loi de l’offre et de la demande prévaut, et chaque vente crée de nouveaux paramètres de marché.

La science inexacte de l’évaluation

Au fil des années, je me suis gardé d'être trop confiant sur le prix que j'annonçais à un vendeur, car cette abondance de confiance pouvait mener à des déceptions, même avec les meilleures intentions du monde. Cet optimisme, parfois teinté par la passion de notre travail et le désir d'obtenir des résultats pour nos clients, peut nous jouer des tours si les acheteurs ne sont pas au rendez-vous.

Ce que j’appelle l’hypothèse de vente d’une propriété se calcule en analysant les ventes de propriétés de même typologie dans le secteur survenues dans les 3, 6 ou 12 derniers mois, selon la vigueur du marché. Cela dit, aucun condo, maison, duplex, etc. n’est identique à un autre.

Tout a un impact : son état général, le design, l’optimisation et l’utilisation de l’espace. À titre d’exemple, deux condos dans le même immeuble, sur le même étage et avec un aménagement identique, peuvent avoir des prix différents selon les choix de finition, la décoration, l’entretien, etc.

Le timing

En plus de cela, il y a le timing : la mise en vente, le nombre d’acheteurs actifs sur le marché, le nombre de mois d’inventaire pour des propriétés similaires.

Au niveau marketing, la fiche descriptive, les efforts marketings, la façon dont le courtier collabore avec les autres courtiers, sa disponibilité : tant de micro-facteurs qui ont un impact non négligeable et vont influencer le résultat final.

Puisque ni le courtier immobilier, ni le vendeur, ni l’évaluateur ne peuvent prédire le prix de vente final avec une précision absolue, qui peut le faire ?

Et bien personne… sauf

L’acheteur qui a visité des propriétés en vente dans le secteur, qui a pu les comparer et définir le prix qu’il était prêt à investir pour obtenir la propriété en question. Sans acheteurs qualifiés et sans offre d’achat, une propriété sur le marché est l’équivalent d’un simple inventaire dans un magasin, attendant de trouver preneur.

Conclusion

Que ce soit un courtier immobilier, un évaluateur agréé ou un vendeur, personne ne peut donner précisément la valeur d’une propriété sur le marché. Ils peuvent, cependant, établir une hypothèse éduquée basée sur les informations connues du marché et avancer une fourchette de prix : « Monsieur le vendeur, votre maison vaut entre tant et tant… » Et c’est tout à fait normal.

Cela dit, faire affaire avec nous, ayant aidé des milliers de clients dans le Grand Montréal dans leur projet de vente avec une précision de 98,9 % du ratio prix de vente vs inscrit, avec l’Équipe Tardif devient un choix logique.