Copropriété indivise à Montréal : les vérifications avant d’acheter

Acheter une part dans une copropriété indivise n’est pas la même chose qu’acheter une fraction de copropriété divise. Les copropriétaires détiennent ensemble l’immeuble, tandis qu’une convention peut attribuer l’usage exclusif de certaines parties. Avant de signer, il faut comprendre les règles écrites et la manière dont les décisions se prennent au quotidien.

Vidéo de l’épisode : Copropriété indivise : rencontrer les copropriétaires avant d’acheter.

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Lire la convention d’indivision

Le Code civil prévoit qu’une convention d’indivision portant sur un immeuble doit être publiée pour être opposable aux tiers. Elle peut notamment préciser les parts de chacun, les droits de préemption ainsi que l’usage ou la jouissance exclusive d’une partie de l’immeuble.

Il faut vérifier la convention elle-même, ses modifications, sa publication au registre foncier et sa concordance avec l’occupation réelle. Un notaire peut expliquer les effets des clauses et les risques propres au dossier.

Comprendre la prise de décision

Les indivisaires administrent le bien en commun. Selon le Code civil, certaines décisions d’administration se prennent à la majorité en nombre et en parts, tandis que des décisions comme changer la destination de l’immeuble ou apporter des modifications substantielles exigent l’unanimité.

Cette réalité rend la collaboration importante. Une rencontre avec les autres copropriétaires peut aider à comprendre leur disponibilité, leur approche des travaux, leurs priorités et leur capacité à prendre des décisions ensemble.

Vérifier les responsabilités et les travaux

Avant l’achat, demandez comment sont répartis les frais, qui organise l’entretien, comment les assurances sont structurées et quels travaux sont prévus. Vérifiez aussi les éléments partagés avec un immeuble voisin : accès, mur, entrée d’eau, stationnement ou escalier de secours.

La réglementation québécoise entrée en vigueur en août 2025 sur le carnet d’entretien, l’étude du fonds de prévoyance et l’attestation du syndicat vise la copropriété divise. Il ne faut donc pas l’attribuer automatiquement à une copropriété indivise. Cela ne dispense toutefois pas les acheteurs d’obtenir les informations techniques et financières pertinentes.

Financement et location : éviter les règles absolues

Les exigences de mise de fonds et de financement dépendent du prêteur, de l’immeuble, de la convention et du dossier de l’emprunteur. De même, la possibilité de louer une partie occupée peut dépendre de la convention, du financement, de l’assurance et des règles applicables. Ces points doivent être confirmés pour la propriété visée plutôt que résumés par une règle universelle.

Liste de vérification

Obtenir et faire examiner la convention d’indivision et ses modifications.
Vérifier sa publication au registre foncier et les droits d’usage exclusif.
Confirmer le financement et la mise de fonds avec le prêteur avant de s’engager.
Comprendre le partage des dépenses, les assurances et les travaux prévus.
Rencontrer les autres copropriétaires lorsque cela est possible.
Faire inspecter le bâtiment et documenter les éléments partagés.
Prévoir dans la promesse d’achat les conditions adaptées avec le courtier et, au besoin, le notaire.

La rencontre proposée par Maxime dans l’épisode n’est pas qu’une formalité sociale : elle peut révéler comment les copropriétaires communiquent, entretiennent l’immeuble et réagissent lorsqu’une dépense importante survient.

Sources et portée

Information générale vérifiée le 23 septembre 2026. Chaque convention et chaque immeuble sont différents; ce texte ne remplace pas un avis juridique, financier ou professionnel.