Immobilier à Montréal : acheteurs étrangers, logement social et financement vendeur

Par Maxime Tardif — 25 août 2026

L’immobilier à Montréal n’évolue pas en vase clos. Les décisions politiques, le financement public, l’économie, la gestion municipale et les nouvelles façons de structurer une transaction peuvent tous influencer la valeur d’une propriété.

Voici les principaux dossiers immobiliers que je surveille aujourd’hui à Montréal.

Le moratoire sur les acheteurs étrangers est-il encore adapté?

Depuis le 1er janvier 2023, le gouvernement fédéral interdit à plusieurs personnes qui ne sont ni citoyennes canadiennes ni résidentes permanentes d’acheter certaines propriétés résidentielles au Canada. Cette interdiction a été prolongée jusqu’au 1er janvier 2027.

Le moratoire vise principalement les maisons, les condos et les immeubles d’au plus trois logements situés dans les régions métropolitaines et certaines agglomérations.

Il existe cependant plusieurs exceptions. Les immeubles de quatre logements et plus ne sont généralement pas visés. Il en va de même pour les terrains vacants, les propriétés achetées à des fins de développement et certaines propriétés situées à l’extérieur des grandes agglomérations.

Certains travailleurs temporaires, certaines personnes protégées et les personnes qui achètent avec un conjoint canadien peuvent également être admissibles, selon leur situation. Les règles complètes peuvent être consultées dans la loi fédéraleet son règlement d’application.

Je comprends l’objectif initial du gouvernement. Pendant la surchauffe immobilière, plusieurs Canadiens avaient l’impression de compétitionner contre des capitaux provenant de partout dans le monde.

Le problème est que la mesure est entrée en vigueur en 2023, alors que la hausse des taux avait déjà commencé à ralentir le marché. Elle a ensuite été prolongée sans qu’on démontre clairement combien de propriétés elle avait réellement rendues plus abordables.

Le contexte économique et politique américain a également beaucoup changé. Il est possible que certains Américains commencent à considérer le Canada pour s’y établir. Je ne prétends pas qu’une vague d’acheteurs américains existe déjà : nous ne disposons pas de données permettant de l’affirmer.

Je crois toutefois qu’il faut distinguer deux situations.

Un investisseur étranger qui achète plusieurs propriétés, les laisse volontairement vacantes et attend que les prix augmentent ne devrait pas nécessairement être traité comme une famille ou un entrepreneur qui souhaite véritablement s’établir au Canada, exploiter une entreprise, employer des gens et payer des taxes.

Une approche plus ciblée pourrait permettre les achats associés à un véritable établissement, tout en imposant fortement les propriétés laissées vacantes, les reventes rapides et la spéculation.

Cette réflexion devient encore plus pertinente puisque le gouvernement fédéral a éliminé, à compter de 2025, sa taxe annuelle de 1 % sur certains logements vacants ou sous-utilisés généralement détenus par des non-résidents non canadiens. L’interdiction visant plusieurs nouveaux achats demeure donc en vigueur, alors que cette taxe applicable à certaines propriétés déjà détenues a été abandonnée. L’Agence du revenu du Canada confirme cette abolition.

Ce n’est pas une contradiction juridique parfaite, puisque les deux mesures ne visaient pas exactement les mêmes situations. Cela soulève néanmoins une question importante : nos politiques immobilières reposent-elles sur des résultats mesurables ou principalement sur des symboles politiques?

Une annonce fédérale attendue au 1221, rue Guy

Une annonce fédérale en matière de logement doit avoir lieu ce matin au 1221, rue Guy, à Montréal.

Cette adresse est celle de la résidence Fulford, un bâtiment patrimonial que l’organisme Chez Doris veut transformer pour accueillir et accompagner des femmes vulnérables.

Au moment d’écrire ces lignes, l’avis officiel ne précise pas encore le montant, la forme du financement ni l’échéancier qui seront annoncés. La conférence est prévue à 10 h. L’avis a été publié par la Société canadienne d’hypothèques et de logement.

Qui est Chez Doris?

Chez Doris est un organisme communautaire montréalais fondé en 1977 pour venir en aide aux femmes en situation de précarité ou d’itinérance.

L’organisme porte le prénom de Doris, une femme qui vivait dans la rue. Dans les années 1970, elle avait exprimé le besoin d’avoir un endroit sécuritaire où aller, sans être jugée ni constamment interrogée. Elle a été assassinée en 1974 et l’organisme a été créé quelques années plus tard en sa mémoire.

Aujourd’hui, Chez Doris accompagne plus de 1 500 femmes vulnérables annuellement. L’organisme offre notamment un refuge de jour et de nuit, des repas, des vêtements, des soins médicaux, de l’accompagnement psychosocial, de l’aide administrative ainsi que différentes solutions de logement.

Chez Doris n’est donc pas uniquement un refuge d’urgence. Son objectif est d’accompagner les femmes depuis la rue ou une situation de grande précarité vers une situation résidentielle plus stable et autonome. L’organisme présente son historique et sa mission sur son site.

Le projet de la résidence Fulford

Le projet Fulford est actuellement évalué à environ 21 millions de dollars.

Chez Doris prévoit notamment :

• 20 chambres de transition;
• des séjours de trois à 24 mois;
• des salles de bain privées ou semi-privées;
• des repas quotidiens;
• de l’accompagnement psychosocial;
• des espaces communs;
• un nouveau centre de jour;
• une résidence accessible en tout temps;
• une ouverture visée en 2028.

Avant l’annonce gouvernementale, l’organisme disait devoir recueillir huit millions de dollars en dons privés pour compléter le financement. Les détails sont présentés dans la campagne de financement du projet Fulford.

Le projet est intéressant sur le plan immobilier parce qu’il ne consiste pas simplement à construire un nouvel immeuble. Il faut récupérer et restaurer un bâtiment patrimonial du XIXe siècle, puis l’adapter à une nouvelle vocation résidentielle et sociale.

Il serait trompeur de diviser le coût total du projet par 20 et de conclure que chaque chambre coûte plus d’un million de dollars. Le projet comprend également un centre de jour, des espaces communs, des services, des repas, de l’accompagnement psychosocial et la restauration d’un bâtiment patrimonial.

Cela ne nous empêche pas de poser les questions essentielles : combien d’argent public sera investi? S’agit-il d’une subvention ou d’un prêt? Quelle portion servira aux travaux? Les huit millions de dollars en dons privés seront-ils toujours nécessaires? Et surtout, l’ouverture prévue en 2028 sera-t-elle respectée?

Une annonce politique n’est pas encore un logement. Le résultat existe lorsque les travaux sont terminés et que des personnes peuvent réellement y habiter.

Les tarifs pourraient-ils augmenter les coûts immobiliers?

Les tensions commerciales entre le Canada et les États-Unis pourraient également toucher le marché immobilier.

De nouveaux tarifs américains de 50 % ont récemment été imposés sur environ 20 milliards de dollars de produits canadiens. Donald Trump menace aussi d’appliquer, à compter du 1er janvier 2027, des tarifs de 50 % aux véhicules, camions et pièces automobiles fabriqués au Canada. Le Canada prépare une riposte tarifaire pour le 8 septembre. Reuters présente les dernières mesures et menaces.

Cela ne signifie pas qu’une rénovation coûtera automatiquement 50 % plus cher. Ce serait inexact.

Toutefois, l’incertitude entourant l’acier, certains équipements, les matériaux et les chaînes d’approvisionnement peut réduire la durée pendant laquelle un entrepreneur accepte de garantir sa soumission. Certains entrepreneurs pourraient également ajouter une marge de sécurité à leurs prix.

Deux forces opposées sont à surveiller.

Les tarifs peuvent augmenter certains coûts et exercer une pression sur l’inflation. Mais s’ils provoquent des pertes d’emplois, un ralentissement économique et une diminution de la confiance, ils peuvent aussi réduire la demande immobilière et influencer les décisions de taux d’intérêt.

Pour les propriétaires qui planifient des travaux, il devient particulièrement important de vérifier la durée de validité d’une soumission, les clauses d’ajustement de prix et l’origine des principaux matériaux.

Cas pratique : une balance de prix de vente

Une autre façon de composer avec un environnement de financement plus difficile consiste à utiliser une balance de prix de vente.

Prenons l’exemple d’un immeuble vendu un million de dollars.

L’acheteur verse 250 000 $ au moment de la transaction. Le vendeur finance les 750 000 $ restants à un taux de 5 %, avec un amortissement de 15 ans et un terme de cinq ans.

Les résultats approximatifs seraient les suivants :

Le vendeur recevrait donc 250 000 $ lors de la transaction, environ 354 656 $ en paiements mensuels et environ 558 610 $ lors du remboursement final.

Au total, il recevrait approximativement 1 163 266 $, soit son prix de vente d’un million de dollars plus environ 163 266 $ d’intérêts.

Cette structure peut présenter plusieurs avantages pour le vendeur :

• maintenir son prix plutôt que de consentir une réduction;
• élargir le bassin d’acheteurs;
• accélérer une transaction;
• obtenir un revenu d’intérêts;
• bénéficier d’une garantie hypothécaire;
• répartir potentiellement une partie du gain en capital.

Lorsque le prix de vente est payable sur plusieurs années, une provision peut parfois permettre de répartir le gain en capital sur un maximum habituel de cinq années fiscales.

Cela ne fait pas disparaître l’impôt. Cela permet seulement d’en reporter une partie. Le calcul dépend du coût fiscal de l’immeuble, des dépenses, de l’amortissement déjà réclamé, du montant encore à recevoir et de la situation des parties. L’Agence du revenu du Canada explique le fonctionnement de cette provision.

Une balance de vente comporte également des risques. Le vendeur devient essentiellement la banque. Il doit donc vérifier le crédit, les actifs et la capacité de remboursement de l’acheteur.

Une hypothèque publiée, idéalement de premier rang, une évaluation de l’immeuble, une preuve d’assurance et des clauses claires en cas de défaut sont normalement essentielles. Le vendeur devrait être accompagné par un notaire et un fiscaliste.

Une balance de prix de vente n’est donc pas une faveur gratuite faite à l’acheteur. Bien structurée, elle peut permettre au vendeur de préserver son prix, de gagner des intérêts et de faciliter sa planification fiscale. Mais la qualité de l’acheteur et de la garantie demeure fondamentale.

L’immobilier dépasse largement le prix affiché

L’immobilier est influencé par beaucoup plus que le nombre de ventes du dernier mois.

Les politiques concernant les acheteurs étrangers, le financement du logement social, l’évolution des coûts de construction, les taux d’intérêt et les stratégies de financement peuvent tous changer la valeur d’une propriété ou la faisabilité d’une transaction.

Mon objectif est de continuer à analyser ces dossiers comme courtier, investisseur et propriétaire, afin d’expliquer leurs conséquences concrètes plutôt que de simplement répéter les manchettes.

Maxime Tardif