Marché immobilier à Montréal : ce que je vois sur le terrain en août 2026

Par Maxime Tardif, courtier immobilier à Montréal

Le marché immobilier montréalais est loin d’être à l’arrêt. Mais il est devenu beaucoup plus sélectif.

C’est probablement le message le plus important que je retiens actuellement de mes transactions, de mes discussions avec mes clients et de ce que j’observe quotidiennement sur le terrain.

Dans cette première édition de L’immobilier en vrai avec Maxime Tardif, j’ai fait le tour de plusieurs sujets qui retiennent mon attention : l’augmentation de l’inventaire de condos, la situation particulière d’Hochelaga-Maisonneuve, les occasions qui existent encore dans les plex, l’impact potentiel des baisses de taux et certaines tendances du marché locatif.

Voici ma lecture du marché.

Le marché des condos devient plus sélectif

Une augmentation de l’offre change nécessairement la dynamique entre vendeurs et acheteurs.

Ce n’est pas synonyme d’effondrement du marché immobilier. Il faut plutôt comprendre qu’un acheteur qui dispose de davantage de choix peut devenir beaucoup plus exigeant.

Pour un vendeur, la stratégie de mise en marché devient donc particulièrement importante : le prix demandé, la préparation de la propriété, sa présentation et son positionnement par rapport aux propriétés concurrentes peuvent faire une différence considérable.

On ne peut pas simplement regarder ce que le voisin a obtenu il y a six mois et présumer qu’on obtiendra automatiquement la même chose aujourd’hui.

Hochelaga-Maisonneuve : un marché que je surveille attentivement

Hochelaga-Maisonneuve mérite une attention particulière.

Je travaille et j’investis dans le secteur depuis environ 25 ans et je l’ai vu énormément évoluer. Aujourd’hui, je constate une augmentation de propriétés disponibles et, parallèlement, certaines préoccupations chez des résidents concernant la qualité de vie et la cohabitation sociale dans certains secteurs du quartier.

Il faut évidemment être prudent avant d’établir un lien de cause à effet entre ces phénomènes. Mon observation, comme courtier et résident de longue date du secteur, est néanmoins que certains propriétaires commencent à remettre en question leur volonté d’y demeurer.

Ça ne signifie absolument pas que je ne crois plus à Hochelaga-Maisonneuve. Au contraire, j’aime toujours énormément le quartier et je pense que les situations difficiles que nous connaissons actuellement peuvent évoluer.

Mais lorsqu’on parle d’immobilier, il faut être capable de discuter ouvertement de ce qui influence réellement la perception d’un quartier et la décision des acheteurs et des propriétaires.

Les plex peuvent cacher d’excellentes occasions

Un phénomène particulièrement intéressant existe actuellement avec certains duplex et plex.

Les propriétés offrant une occupation immédiate attirent naturellement beaucoup d’acheteurs propriétaires-occupants. Cette compétition peut rapidement faire augmenter leur prix.

À l’inverse, certains immeubles entièrement loués sont délaissés parce que l’acheteur ne peut pas les occuper immédiatement.

Et c’est précisément là que peuvent apparaître certaines occasions.

J’ai récemment accompagné des acheteurs dans l’acquisition d’un duplex pour environ 700 000 $. À mes yeux, cet immeuble aurait une valeur sensiblement supérieure dans un contexte où un logement deviendrait disponible pour un propriétaire-occupant.

L’idée n’est évidemment pas que tous les plex loués constituent automatiquement de bonnes affaires. Chaque immeuble et chaque situation locative doivent être analysés individuellement.

Mais un produit moins populaire auprès des autres acheteurs mérite parfois justement qu’on s’y attarde.

Attendre une baisse de taux n’est pas toujours la meilleure stratégie

J’entends régulièrement des acheteurs me dire qu’ils préfèrent attendre une prochaine baisse des taux d’intérêt avant d’acheter.

C’est compréhensible : un taux plus faible peut diminuer le paiement hypothécaire et augmenter la capacité d’emprunt.

Mais il y a un autre côté à l’équation.

Lorsque les conditions de financement deviennent plus favorables, plusieurs acheteurs peuvent revenir sur le marché simultanément. La compétition augmente alors et une partie de l’économie réalisée sur le financement peut être absorbée par une hausse du prix d’achat.

En immobilier, le meilleur moment pour acheter n’est donc pas nécessairement celui où tout le monde pense que c’est le meilleur moment.

Lorsque le marché est plus calme, qu’il existe davantage d’incertitude et que certains acheteurs demeurent sur les lignes de côté, il peut être possible de négocier des conditions qu’on n’obtiendra plus lorsque la compétition reviendra.

Rénovation, Airbnb et marché locatif

J’ai également abordé pendant l’émission le programme RénoPlex, qui mérite qu’on s’y attarde lorsqu’on possède un immeuble nécessitant des rénovations.

Je reviendrai plus précisément sur les critères, les travaux admissibles et les montants disponibles dans un prochain article.

Nous avons aussi parlé de l’impact de la location à court terme sur les loyers et, plus largement, de l’état du marché locatif montréalais.

Sur le terrain, je constate actuellement une réalité plus nuancée que le simple discours voulant qu’il n’y ait « aucun logement disponible ».

Il existe certainement un problème d’abordabilité. Mais disponibilité et abordabilité sont deux choses différentes. Certains propriétaires doivent aujourd’hui travailler davantage qu’auparavant pour trouver le bon locataire au bon prix.

Ce que je retiens du marché actuel

S’il fallait résumer ma lecture du marché immobilier montréalais présentement, ce serait ceci :

Il n’existe pas un seul marché immobilier. Il en existe plusieurs en même temps.

Une maison familiale bien située et bien présentée peut connaître une excellente activité.

Un duplex permettant une occupation rapide peut attirer plusieurs acheteurs.

Un condo en compétition avec beaucoup d’autres unités peut demander une stratégie de prix beaucoup plus précise.

Et un immeuble entièrement loué que plusieurs acheteurs ignorent peut parfois représenter une occasion intéressante pour quelqu’un capable de regarder quelques années devant lui.

C’est pourquoi je préfère analyser chaque propriété et chaque situation individuellement plutôt que d’affirmer simplement que « le marché monte » ou que « le marché baisse ».

L’immobilier en vrai avec Maxime Tardif

Cette analyse est tirée de mon émission L’immobilier en vrai avec Maxime Tardif.

Le concept est volontairement simple : pas de gros scénario ni d’émission surproduite. Je prends régulièrement un moment pendant ma journée de travail pour parler des nouvelles immobilières, des transactions sur lesquelles je travaille, de mes investissements et surtout de ce que j’observe réellement sur le terrain.

Après près de deux décennies comme courtier immobilier et plusieurs années comme investisseur et entrepreneur immobilier, j’ai surtout envie de partager cette expérience de façon directe.

Vous avez une question sur le marché immobilier montréalais, la vente ou l’achat d’une propriété, les plex ou l’investissement immobilier?

Envoyez-moi votre question. Elle pourrait devenir le sujet d’une prochaine émission de L’immobilier en vrai.