Moratoire copropriété divise à Montréal : convertir un plex
À Montréal, la conversion des immeubles locatifs est interdite par défaut. Cependant, Mercier–Hochelaga-Maisonneuve permet certaines
Moratoire à Montréal : peut-on encore convertir un plex en copropriété divise?
26 août 2026 — Maxime Tardif, courtier immobilier à Montréal
Vous possédez un duplex, un triplex ou un quadruplex à Montréal et vous envisagez de transformer votre immeuble en copropriétés divises?
La première chose à savoir est que la conversion d’un immeuble locatif en copropriété divise est fortement encadrée à Montréal. Dans plusieurs situations, un moratoire empêche la conversion, à moins d’obtenir une dérogation.
Et même lorsqu’un immeuble semble respecter les critères permettant de présenter une demande, cela ne signifie pas automatiquement que le projet sera accepté.
J’ai moi-même traversé ce processus récemment dans Mercier–Hochelaga-Maisonneuve. Voici ce qu’un propriétaire ou un investisseur devrait comprendre avant de se lancer.
Qu’est-ce que le moratoire sur la conversion en copropriété divise?
À Montréal, la conversion d’immeubles locatifs en copropriétés divises est encadrée afin notamment de protéger le parc de logements locatifs.
Un immeuble peut notamment être considéré comme locatif lorsqu’il comporte — ou a comporté au cours des années précédentes — un logement loué, offert en location ou devenu vacant après avoir été loué.
Il est donc risqué de croire qu’un logement simplement vacant peut automatiquement être converti en condo.
De plus, les règles et leur application peuvent varier selon l’arrondissement. Avant d’acheter un immeuble avec une stratégie de conversion, il est essentiel de vérifier la situation précise de la propriété auprès des autorités compétentes et de professionnels connaissant ce type de dossier.
Peut-on obtenir une dérogation au moratoire?
Dans certaines circonstances, oui.
Selon la situation de l’immeuble, une demande de dérogation peut notamment être envisageable lorsque des logements sont occupés par leurs propriétaires depuis suffisamment longtemps, lorsque les logements sont vacants depuis une période répondant aux critères applicables ou lorsque certains locaux ont un usage non résidentiel.
Les immeubles semi-commerciaux peuvent donc présenter des situations particulièrement intéressantes.
Mais attention : être admissible à présenter une demande ne signifie pas que la dérogation sera automatiquement accordée.
Le dossier peut devoir être analysé par l’arrondissement et faire l’objet d’une décision municipale.
Un duplex, triplex ou quadruplex peut-il être converti?
Tout dépend de son historique d’occupation, de la présence ou non de locataires, de l’arrondissement et de plusieurs autres facteurs.
Dans certains scénarios impliquant des propriétaires occupants, le nombre de logements occupés par les propriétaires et la durée de cette occupation peuvent devenir déterminants.
C’est pourquoi il faut analyser l’immeuble avant l’achat, et non après.
Acheter un plex en calculant sa rentabilité future sur la revente séparée de plusieurs condos sans avoir validé la possibilité de conversion peut complètement changer la rentabilité du projet.
Attention aux locataires
Une conversion en copropriété divise n’est pas une méthode permettant simplement de faire partir des locataires afin de vendre les logements séparément.
La présence de locataires peut considérablement modifier les démarches et les possibilités de conversion.
Selon le dossier, des avis et démarches auprès du Tribunal administratif du logement (TAL) peuvent notamment être nécessaires, en plus du processus municipal.
C’est un élément que je considère essentiel lorsqu’un investisseur m’approche avec un projet de conversion.
Les principales étapes d’une conversion en copropriété divise
Le chemin exact dépend du dossier, mais un projet peut notamment nécessiter :
- l’analyse complète de l’historique locatif et de l’occupation de l’immeuble;
- les démarches requises auprès des locataires et, lorsque nécessaire, du TAL;
- une demande de dérogation auprès de l’arrondissement;
- l’autorisation municipale applicable;
- le travail d’un arpenteur-géomètre;
- l’opération cadastrale et la création des lots;
- la préparation d’une déclaration de copropriété par un notaire;
- la publication des documents nécessaires;
- le respect des droits applicables aux locataires.
Ce n’est donc pas simplement une question de « transformer un triplex en trois condos ».
Il s’agit d’une véritable opération immobilière, cadastrale, municipale et juridique.
Mon cas pratique dans Mercier–Hochelaga-Maisonneuve
J’ai récemment réalisé personnellement un projet qui illustre bien la complexité — mais aussi le potentiel — de ce type d’opération.
J’avais acheté un ensemble immobilier comprenant un triplex semi-commercial ainsi qu’une maison.
Le rez-de-chaussée du triplex était commercial et occupé par le propriétaire qui exploitait son commerce. Les deux logements des étages supérieurs étaient vacants depuis plusieurs années.
Mon objectif était de restructurer l’ensemble pour optimiser la valeur des différentes composantes.
Mais une question fondamentale se posait : quelle structure juridique et cadastrale utiliser?
Copropriété divise? Indivise? Copropriété horizontale? Copropriété par volumes?
Avec mon arpenteur-géomètre, nous avons finalement travaillé sur une structure adaptée aux particularités physiques de la propriété.
Une déclaration du vendeur qui peut devenir extrêmement importante
Lorsqu’on achète un immeuble vacant avec l’intention éventuelle de demander une conversion, l’historique d’occupation peut devenir crucial.
Dans mon dossier, j’avais pris une précaution dès l’achat : faire inscrire dans l’acte de vente une déclaration du vendeur concernant la période pendant laquelle les logements avaient été vacants.
Cette preuve s’est révélée extrêmement importante lorsque j’ai dû démontrer l’historique de l’immeuble.
C’est exactement le genre de détail auquel il vaut mieux penser avant de passer chez le notaire.
Pourquoi créer des lots séparés?
Une fois les autorisations obtenues, j’ai décidé de pousser l’opération plus loin et de créer des lots distincts pour les différentes unités.
Pourquoi?
Parce qu’un triplex semi-commercial peut être beaucoup plus difficile à financer ou refinancer qu’une propriété résidentielle traditionnelle.
La création d’unités distinctes pouvait ouvrir différentes possibilités à long terme : vente séparée, financement différent des unités et éventuelle transformation du local commercial en résidentiel, sous réserve évidemment des autorisations nécessaires.
C’est là qu’une opération cadastrale peut devenir un véritable outil de création de valeur.
Copropriété divise ou indivise?
Ce sera le sujet d’un prochain article, parce que la copropriété indivise peut représenter une solution beaucoup plus simple dans certains projets.
Divise et indivise sont cependant deux structures très différentes, avec leurs propres conséquences juridiques, financières et hypothécaires.
Il ne faut pas choisir uniquement en fonction de ce qui semble le plus facile.
Avant d’acheter un plex dans le but de le convertir
Si votre stratégie d’achat repose sur une éventuelle conversion en copropriété divise, faites analyser le projet avant de déposer une offre sans conditions appropriées.
L’historique locatif, l’occupation des logements, le zonage, l’arrondissement, le cadastre, la présence d’une composante commerciale et la structure physique de l’immeuble peuvent tous avoir un impact majeur.
J’ai personnellement traversé ce processus sur mes propres immeubles. Cette expérience me permet aujourd’hui de mieux comprendre les obstacles auxquels font face les propriétaires et investisseurs qui envisagent ce type de projet à Montréal.
Vous avez un duplex, triplex, quadruplex ou immeuble semi-commercial à Montréal et vous vous demandez s’il pourrait être converti en copropriété?
Vous pouvez me contacter afin qu’on regarde votre situation et les démarches à vérifier avant d’aller plus loin.
Maxime Tardif
Courtier immobilier — Montréal
Équipe Tardif | Royal LePage Altitude