Reprise de logement : acheter un duplex ne garantit pas de pouvoir l’occuper
Acheter un duplex pour y loger sa famille paraît, sur papier, être un projet assez simple.
On trouve l’immeuble. On obtient le financement. On signe chez le notaire. Puis on s’installe dans le logement choisi.
Dans la réalité, l’achat d’un plex occupé peut être beaucoup plus complexe.
Une histoire devenue virale au Québec l’illustre bien. Une mère de famille affirme avoir acheté un duplex à Montréal dans le but d’y vivre avec ses enfants et d’y loger ses parents. Comme ses démarches de reprise de logement ne sont pas encore réglées, elle dit devoir vivre temporairement dans une roulotte installée devant l’immeuble.
Cette situation soulève plusieurs questions importantes.
Un propriétaire peut-il automatiquement reprendre un logement après l’achat d’un duplex? Quels délais doit-il respecter? Que se passe-t-il si le locataire refuse? Et quelles vérifications devraient être faites avant d’acheter un plex occupé?
Voici ce qu’un futur propriétaire occupant doit comprendre.
Qu’est-ce qu’une reprise de logement?
La reprise de logement permet, dans certaines circonstances, au propriétaire d’un immeuble de récupérer un logement loué pour l’habiter ou pour y loger une personne admissible.
Le droit au maintien dans les lieux demeure toutefois la règle générale. Un locataire qui respecte son bail peut normalement continuer d’occuper son logement. La reprise constitue une exception encadrée par la loi.
Le propriétaire doit donc respecter toutes les conditions applicables. Il ne suffit pas d’avoir acheté l’immeuble ou de vouloir habiter un logement.
Le TAL précise qu’un propriétaire peut notamment reprendre un logement :
- pour s’y loger lui-même;
- pour y loger son père ou sa mère;
- pour y loger son fils ou sa fille;
- pour y loger un autre parent ou allié dont il est le principal soutien;
- dans certaines circonstances, pour y loger un ancien conjoint dont il demeure le principal soutien.
La reprise doit correspondre à un véritable projet d’occupation. Elle ne doit pas servir de prétexte pour libérer un logement et le relouer plus cher.
Acheter un duplex ne donne pas un accès immédiat au logement
C’est probablement l’erreur la plus fréquente chez les premiers acheteurs de plex.
Une promesse d’achat acceptée ne donne pas le droit d’envoyer immédiatement un avis de reprise. Les démarches appartiennent généralement au nouveau propriétaire une fois la transaction complétée.
Même après la signature chez le notaire, le propriétaire doit respecter le bail en vigueur et les délais prescrits.
Prenons un bail courant qui se termine le 30 juin.
Pour un bail de plus de six mois, l’avis de reprise doit normalement être transmis au moins six mois avant la fin du bail. Dans ce scénario, l’avis doit donc être reçu au plus tard le 31 décembre.
Le locataire dispose ensuite d’un mois pour accepter ou refuser.
Lorsqu’il ne répond pas, il est réputé avoir refusé de quitter. Le propriétaire doit alors déposer sa demande au TAL dans le mois suivant le refus ou l’expiration du délai de réponse.
Manquer un seul de ces délais peut compromettre la reprise pour l’année visée.
Le TAL n’autorise pas automatiquement la reprise
Lorsqu’un locataire refuse, le propriétaire doit démontrer au Tribunal qu’il souhaite réellement utiliser le logement pour le motif indiqué dans l’avis.
Le juge administratif peut notamment examiner :
- le lien entre le propriétaire et le bénéficiaire;
- le projet réel d’occupation;
- les dates et les démarches entreprises;
- la situation familiale du bénéficiaire;
- la disponibilité d’un autre logement comparable;
- les contradictions possibles dans la preuve.
Le propriétaire ne gagne donc pas simplement parce qu’il détient le titre de propriété.
Son projet doit être crédible, réel et conforme à la loi.
Dans le cas médiatisé qui inspire cette réflexion, nous ne connaissons pas toute la preuve ni la version complète de chacune des parties. Il serait donc imprudent de prédire le résultat.
Cette réserve est importante. Les réseaux sociaux racontent souvent une partie d’une histoire. Le TAL, lui, doit entendre les témoignages et analyser les documents.
Les protections applicables aux locataires âgés
On entend encore souvent que la protection commence à 70 ans.
Depuis le 6 juin 2024, l’article 1959.1 du Code civil du Québec vise plutôt l’âge de 65 ans dans les nouveaux dossiers auxquels la modification s’applique.
Mais dire simplement « un locataire de 65 ans ne peut pas être repris » est inexact.
La protection particulière exige généralement que le locataire ou son conjoint remplisse trois conditions :
- être âgé de 65 ans ou plus;
- occuper le logement depuis au moins 10 ans;
- avoir un revenu égal ou inférieur à 125 % du revenu maximal d’admission à un logement à loyer modique.
Des exceptions permettent aussi certaines reprises, notamment lorsque le propriétaire ou le bénéficiaire a lui-même 65 ans ou plus.
Pour un acheteur, la leçon est simple : l’âge visible ou déclaré du locataire ne suffit pas.
Il faut vérifier l’ensemble des critères et obtenir un accompagnement juridique lorsque la reprise est essentielle au projet d’achat.
Le piège de l’achat entre frères, sœurs ou amis
Plusieurs acheteurs souhaitent acquérir un duplex ou un triplex en groupe.
Deux frères veulent prendre chacun un logement. Deux amies souhaitent acheter un triplex et habiter les deux premiers étages. Des parents investissent avec leurs enfants.
Financièrement, l’idée peut paraître excellente.
Juridiquement, elle peut empêcher la reprise.
Le propriétaire d’une part indivise ne peut généralement pas reprendre un logement, sauf lorsqu’il n’y a qu’un seul autre copropriétaire et que celui-ci est son conjoint. Certaines exceptions historiques liées aux droits acquis peuvent s’appliquer, mais elles demeurent particulières.
Deux frères qui achètent un duplex ne devraient donc jamais présumer qu’ils pourront reprendre chacun un logement.
La structure de propriété doit être étudiée avant de déposer une promesse d’achat.
L’impact financier d’une reprise contestée
Une reprise contestée ne représente pas seulement un problème de logement.
Elle peut aussi créer une forte pression financière.
Dans le cas analysé dans la vidéo, le duplex avec bachelor aurait été acheté pour 664 000 $.
Avec une mise de fonds hypothétique de 20 %, l’acheteuse aurait investi 132 800 $ et financé environ 531 200 $.
Les trois logements généreraient approximativement :
- 1 030 $ par mois;
- 925 $ par mois;
- 640 $ par mois.
Les revenus locatifs bruts totaliseraient ainsi environ 2 595 $ mensuellement.
En utilisant le scénario présenté dans la vidéo, le paiement hypothécaire, les taxes et les assurances représenteraient environ 3 410 $ par mois.
La différence serait donc d’environ 815 $ par mois.
Il s’agit d’un calcul simplifié. Les coûts réels peuvent aussi comprendre :
- les frais juridiques;
- l’entretien;
- les réparations;
- les services publics;
- la perte de jouissance;
- l’entreposage;
- un hébergement temporaire;
- les déplacements additionnels.
Pour un premier acheteur ou une famille disposant d’un budget serré, quelques mois d’attente peuvent rapidement représenter plusieurs milliers de dollars.
Pourquoi un duplex avec bachelor peut demeurer intéressant
Malgré les risques, l’immeuble décrit possède plusieurs caractéristiques intéressantes pour un propriétaire occupant.
Un duplex avec bachelor peut offrir trois sources d’utilité :
- un logement pour le propriétaire;
- un logement pour un membre de la famille ou un locataire;
- un revenu supplémentaire au sous-sol.
Cette configuration permet parfois de réduire le coût d’occupation du propriétaire.
Elle peut aussi faciliter un projet intergénérationnel. Par exemple, les parents habitent l’étage, la famille occupe le rez-de-chaussée et le bachelor demeure loué.
Dans des secteurs comme Villeray, Rosemont, Hochelaga, Angus ou le Plateau, les plex bien configurés attirent autant les investisseurs immobiliers que les propriétaires occupants.
Mais le potentiel d’un immeuble ne doit jamais faire oublier la situation locative.
Un excellent duplex Montréal peut devenir un mauvais achat si le projet dépend d’une reprise impossible ou mal planifiée.
Un locataire devrait-il acheter l’immeuble qu’il habite?
Lorsqu’un plex est mis en vente, les locataires se demandent parfois s’ils devraient l’acheter.
Ce n’est pas une solution universelle.
Un locataire peut ne pas avoir la mise de fonds requise. Son revenu peut être insuffisant. Il peut avoir d’autres projets ou simplement ne pas vouloir assumer les responsabilités d’un propriétaire.
Mais lorsque la capacité financière existe, acheter l’immeuble peut offrir plusieurs avantages :
- conserver son logement;
- contrôler davantage son coût d’habitation à long terme;
- commencer à rembourser un actif;
- profiter des revenus des autres logements;
- participer à l’appréciation éventuelle de la propriété.
Un courtier hypothécaire peut rapidement déterminer si la mathématique est réaliste.
Le simple fait d’analyser l’option ne crée aucune obligation d’achat.
Les vérifications à faire avant d’acheter un plex occupé
Avant d’acheter un duplex ou un triplex dans le but de l’occuper, il faut aller beaucoup plus loin que la visite physique de l’immeuble.
Examiner tous les baux
Vérifiez :
- la durée;
- le loyer;
- les inclusions;
- les renouvellements;
- les avis déjà transmis;
- les ententes particulières;
- les occupants inscrits.
Vérifier la structure de propriété
L’acheteur sera-t-il seul propriétaire? En couple? Avec un frère? Avec une société?
Cette réponse peut déterminer si une reprise est possible.
Étudier la situation des locataires
Il faut éviter les suppositions, mais recueillir légalement les informations pertinentes au projet.
L’âge, la durée d’occupation et certaines protections peuvent devenir déterminants.
Prévoir un scénario de rechange
Que ferez-vous si la reprise est refusée ou reportée?
Pouvez-vous conserver votre logement actuel? Supporter les deux propriétés? Occuper un autre logement de l’immeuble? Attendre une année supplémentaire?
Une bonne décision immobilière doit survivre à un scénario moins favorable.
Faire valider le dossier
Un courtier immobilier peut vous aider à comprendre la transaction et les documents disponibles.
Pour déterminer vos droits juridiques précis, consultez le TAL, un notaire ou un avocat spécialisé en droit du logement.
FAQ
Peut-on reprendre un logement dès l’achat du duplex?
Non. La transaction doit généralement être complétée et tous les délais prévus par la loi doivent être respectés.
Un locataire peut-il refuser une reprise?
Oui. Il dispose normalement d’un mois pour répondre. Une absence de réponse est considérée comme un refus.
Le propriétaire gagne-t-il automatiquement au TAL?
Non. Il doit prouver que son projet d’occupation est réel, de bonne foi et conforme à la loi.
Deux frères peuvent-ils reprendre chacun un logement?
Généralement non lorsqu’ils sont copropriétaires indivis. La situation doit être validée avant l’achat.
Une personne de 65 ans est-elle automatiquement protégée?
Non. L’âge, la durée d’occupation et le revenu doivent notamment être considérés.
Conclusion
La reprise de logement est l’une des questions les plus importantes lors de l’achat d’un plex occupé.
Elle touche le droit au logement du locataire, mais aussi le projet de vie et les finances du propriétaire occupant.
La pire approche consiste à acheter d’abord et à vérifier ensuite.
Avant de faire une offre sur un duplex Montréal ou un triplex Montréal, il faut comprendre les baux, la structure de propriété, les protections applicables et les délais du TAL.
Un bon investissement immobilier ne repose pas seulement sur le prix, les revenus ou le quartier.
Il repose aussi sur un projet d’occupation juridiquement réalisable.
Lien You Tube: https://www.youtube.com/watch?v=jfbR4khGh-A&t=199s