La copropriété indivise : quand rien ne va plus, quels recours ?
23/05/2023
La copropriété indivise quand rien ne va plus, est un sujet méconnu pour beaucoup de gens et soulève des questionnements sur son fonctionnement et ses différentes particularités.
Plusieurs s'y confondent avec la copropriété divise (VS la copropriété indivise) où chaque propriétaire détient sa partie privative, ainsi qu'une quote-part des parties communes.
Rappel de ce qu'est une copropriété indivise
Dans la copropriété indivise, l'immeuble est détenu par plusieurs propriétaires et il n'y a :
- pas de syndicat de copropriété
- ni de déclaration de copropriété qui réglemente les droits et les obligations de tous sur l'immeuble comme dans la copropriété divise.
La convention d'indivision (ou non)
Une copropriété indivise est une "convention d'indivision" qui permet l'administration de l'immeuble.
Cette dernière demeure facultative, mais fortement recommandée.
La copropriété par indivision connaît généralement deux formes :
- avec une convention écrite
- sans convention
La copropriété indivise avec convention
La copropriété indivise avec une convention est la situation la plus commune et efficace de détenir un immeuble avec des partenaires.
Sous cette forme, une convention réglemente les droits et les obligations de chacune des parties, ce qui évite les ambiguïtés.
Ici, nous faisons référence à la copropriété indivise organisée.
Cette convention est généralement rédigée par un notaire expérimenté et vient encadrer ce mode de détention pour rendre la cohabitation harmonieuse et prévenir d'éventuels problèmes.
Croyez-moi, vous voulez éviter les chicanes de copropriétaires !
Une convention d'indivision adéquatement rédigée et publiée au registre foncier permet également aux indivisaires d'obtenir un financement à responsabilité limitée.
En d'autres mots, dans le cadre d'une indivision organisée, chaque indivisaire est le seul responsable de son prêt hypothécaire.
La copropriété indivise sans convention
À l'inverse de la copropriété indivise organisée, il y a celle plus propice aux problèmes et aux mésententes, soit celle sans convention.
Ici, surprises et désagréments sont souvent au rendez-vous !
Nous voyons couramment ce genre d'indivision lorsque des membres d'une même famille décident de faire l'acquisition d'une propriété ensemble.
Généralement, les choses se déroulent plutôt sans problème, mais il y a toujours l'envers de la médaille.
Ce type de copropriété comporte son lot d'inconvénients et plusieurs sont d'avis que, puisqu'il s'agit de membres d'une même famille, tout ira bien et que tout le monde va toujours s'entendre.
Et si ça tournait au vinaigre ?
Le cas problématique de clients en copropriété indivise
Prenons un cas précis et bien réel qui arrive à nos clients présentement.
Trois membres d'une même famille habitent chacun un logement d'un immeuble de 6 logements qu'ils détiennent depuis plusieurs années.
Ces derniers vieillissent, leurs besoins ont changé et ils aspirent à d'autres projets de vie.
Deux des propriétaires sont prêts à mettre une pancarte "à vendre" en avant du 6-plex afin de commencer à réfléchir à une propriété demandant moins d'entretien.
Ici, le troisième propriétaire refuse catégoriquement de vendre le multilogement.
Hélas, ils n'ont jamais eu de convention d'indivision qui aurait prévu quoi faire dans un de telles circonstances.
Pour rajouter à la complexité de la situation, les parties ne s'accordent pas sur la juste valeur marchande de l'immeuble.
Vous direz sans doute qu'il suffit d'appeler un évaluateur agréé de propriété, mais ces derniers ne s'entendent pas non plus sur lequel mandater ; et reste à savoir s'ils seront d'accord avec l'évaluation qui sera effectuée sur leur immeuble.
On se retrouve rapidement dans une impasse où aucune convention ne vient dicter la manière de la dénouer.
À cette étape, la voie de la médiation sera sans doute une option à considérer pour faciliter le processus puisque l'accord à l'amiable ne semble pas être envisageable.
Problème d'indivision : que dit le Code Civil du Québec ?
Le Code Civil du Québec convient que :
nul n'est tenu de demeurer dans l'indivision [...]
En d'autres termes, chaque indivisaire peut exiger le partage forcé en justice, en cas de mésentente, sauf si une convention d'indivision prévoyant un report de partage ne vient limiter ce droit.
Quelles solutions pour les copropriétaires qui ne parviennent pas à s'entendre ?
Sans une convention rédigée devant un notaire, la réponse reste assez complexe...
La première et la meilleure option demeurent de s'entendre rapidement sur l'élaboration d'une convention d'indivision et ainsi s'assurer du bon déroulement des choses et même prévoir sous quelle condition le partage sera effectué dans une situation comme celle des trois indivisaires.
Tel que le mentionne Me Amel Barkati, notaire :
c'est la solution ultime qu'on vise pour dénouer une telle impasse
Reprenons notre cas et poussons l'exemple un peu plus loin.
Un acheteur, qui est étranger aux vendeurs, se montre intéressé par l'immeuble et dépose une offre sur celui-ci.
Les deux copropriétaires voulant vendre sont prêts à accepter cette offre qui représente une juste valeur et des conditions acceptables selon les comparables sur le marché actuel.
Par contre, le copropriétaire qui résiste ne veut pas considérer cette offre ou du moins souhaite continuer à détenir ses parts dans l'immeuble.
➙ Une option serait de proposer à ce dernier d'acheter l'immeuble au même prix (comme le droit de préemption le prévoit dans une convention d'indivision).
➙ L'autre option serait de vendre les parts des copropriétaires désirant le faire.
Cependant sans convention, cela est très risqué et difficilement réalisable.
En cas de blocage d'un copropriétaire
Si la personne antagoniste ne veut collaborer à aucune des solutions proposées, la voie des tribunaux est malheureusement l'une des options à considérer.
Pour ce faire, un avocat peut envoyer une mise en demeure à l'indivisaire qui refuse de vendre l'obligeant à collaborer avec les tierces parties.
La vente de l'immeuble pourrait être exigée ou encore une obligation à consulter un notaire pour la rédaction d'une convention pour éviter les pertes pécuniaires que les autres copropriétaires pourraient subir face à la situation.
De coutume, la personne aura 10 jours pour y répondre.
Par la suite, peuvent s'en suivre de longues démarches onéreuses et complexes pour arriver à une entente qui aurait pu être prévue dans une convention.
Une convention coûte entre 1 500$ et 2 000$.
Ce n'est pas cher payer pour éviter des frais juridique et bien des maux de tête !
Êtes-vous un(e) futur(e) indivisaire ?
Si vous êtes indivisaire ou que vous prévoyez l'être dans un avenir proche, n'oubliez pas de consulter un juriste tel que Me Amel Barkati pour la préparation de votre convention d'indivision.
Cet acte sera publié au registre foncier et vous protégera contre d'éventuels malentendus.
Comme le dit le bon vieux dicton, "mieux vaut prévenir que guérir" !
